Immobilienkauf Mallorca: die Verträge von der Reservierung bis zur Escritura

 

Anders als im deutschen Recht bedarf der Kaufvertragüber eine Immobilie auf Mallorca weder der Schriftform, noch der notariellen Beurkundung. Allerdings ist die notarielle Beurkundung Voraussetzung für eine Eintragung im Grundbuch. Der Grundbucheintrag wiederum ist für den Erwerber unerlässlich, da er ansonsten keine gefestigte Rechtsposition erwirbt und beispielsweise der Gefahr einer unberechtigten Weiterverfügung des noch eingetragenen Voreigentümers schutzlos ausgeliefert ist. Aus diesem Grund muss jeder Immobilienkauf in Spanien, also auch auf Mallorca, notariell beurkundet werden – ganz gleich ob, Villa, Wohnung oder Finca.

Obwohl die Parteien im Grunde genommen sofort zum Notar gehen könnten, kommen in der Praxis aus unterschiedlichen Gründen im Vorfeld des Notarvertrages (Escritura de compravento) noch andere Verträge zur Anwendung.
Hat der Interessent seine Traumimmobilie gefunden, sind häufig noch eine Fülle von Fragen zu klären: Ein Architekt oder Sachverständiger soll sich die Immobilie anschauen, mit der Bank ist über eine Finanzierung zu verhandeln, mit dem Steuerberater oder Rechtsanwalt ist die Vertragsgestaltung zu klären, und der Verkäufer muss diverse Papiere der Immobilie besorgen. Bis zur Unterzeichnung des notariellen Vertrages vergehen daher meist noch einige Wochen, wobei die Parteien sich jedoch schon vorher in irgendeiner Weise vorläufig oder endgültig binden wollen. Die häufigsten Vertragsformen hierfür sind der Reservierungsvertrag, der Optionsvertrag und der privatschriftliche Kaufvertrag, die wir weiter unten detailliert vorstellen.

Einige Immobilien-Kaufangebote:

Schlafzimmer: 4 Badezimmer: 3 Grundstück: 1.021 m² Wohnfläche: 207 m²
Schlafzimmer: 4 Badezimmer: 3 Grundstück: 1.021 m² Wohnfläche: 207 m² Terrasse: 36 m² Heizung: Zentralheizung Baujahr: 2000
Schlafzimmer: 3 Badezimmer: 2 Wohnfläche: 160 m²
Schlafzimmer: 3 Badezimmer: 2 Wohnfläche: 160 m² Heizung: Fußbodenheizung
Schlafzimmer: 4 Badezimmer: 4 Grundstück: 920 m² Wohnfläche: 300 m²
Schlafzimmer: 4 Badezimmer: 4 Grundstück: 920 m² Wohnfläche: 300 m² Terrasse: 10 m² Heizung: Zentralheizung Baujahr: 2000
Schlafzimmer: 3 Badezimmer: 2 Wohnfläche: 174 m²
Schlafzimmer: 3 Badezimmer: 2 Wohnfläche: 174 m² Terrasse: 54 m²
Schlafzimmer: 8 Badezimmer: 8 Grundstück: 4.500 m² Wohnfläche: 2.043 m²
Schlafzimmer: 8 Badezimmer: 8 Grundstück: 4.500 m² Wohnfläche: 2.043 m²
Schlafzimmer: 6 Badezimmer: 8 Grundstück: 2.700 m² Wohnfläche: 1.028 m²
Schlafzimmer: 6 Badezimmer: 8 Grundstück: 2.700 m² Wohnfläche: 1.028 m² Terrasse: 400 m² Heizung: Fußbodenheizung
Schlafzimmer: 8 Badezimmer: 9 Grundstück: 3.000 m² Wohnfläche: 1.500 m²
Schlafzimmer: 8 Badezimmer: 9 Grundstück: 3.000 m² Wohnfläche: 1.500 m² Heizung: Fußbodenheizung Baujahr: 2013
Schlafzimmer: 8 Badezimmer: 8 Grundstück: 3.250 m² Wohnfläche: 1.501 m²
Schlafzimmer: 8 Badezimmer: 8 Grundstück: 3.250 m² Wohnfläche: 1.501 m²
Schlafzimmer: 8 Badezimmer: 9 Wohnfläche: 882 m²
Schlafzimmer: 8 Badezimmer: 9 Wohnfläche: 882 m² Terrasse: 23 m² Baujahr: 1900
Schlafzimmer: 9 Badezimmer: 9 Grundstück: 7.231 m² Wohnfläche: 2.086 m²
Schlafzimmer: 9 Badezimmer: 9 Grundstück: 7.231 m² Wohnfläche: 2.086 m² Baujahr: 1996
Schlafzimmer: 6 Badezimmer: 6 Grundstück: 2.000 m² Wohnfläche: 600 m²
Schlafzimmer: 6 Badezimmer: 6 Grundstück: 2.000 m² Wohnfläche: 600 m² Terrasse: 360 m² Heizung: Fußbodenheizung Baujahr: 2013
Schlafzimmer: 5 Badezimmer: 7 Grundstück: 2.075 m² Wohnfläche: 1.135 m²
Schlafzimmer: 5 Badezimmer: 7 Grundstück: 2.075 m² Wohnfläche: 1.135 m² Terrasse: 475 m² Heizung: Fußbodenheizung
Schlafzimmer: 4 Badezimmer: 4 Grundstück: 1.700 m² Wohnfläche: 980 m²
Schlafzimmer: 4 Badezimmer: 4 Grundstück: 1.700 m² Wohnfläche: 980 m² Heizung: Fußbodenheizung Baujahr: 2005

 

Die Vertragsformen beim Immobilienkauf Mallorca

Der Reservierungsvertrag: Hat der Käufer bloß ein gesteigertes Kaufinteresse, kommt der Reservierungsvertrag in Betracht. Mit ihm verpflichtet sich der Verkäufer, dem Kaufinteressenten gegen eine meist geringe Reservierungsgebühr die Immobilie für einige Tage freizuhalten. Entscheidet sich der Interessent innerhalb der Frist zum Kauf wird meist die Reservierungsgebühr auf die Optionsgebühr oder den Kaufpreis angerechnet. Entscheidet er sich gegen einen Kauf, ist die Reservierungsgebühr meist verloren.

Der Optionsvertrag: Eine viel intensivere Bindung bewirkt der Optionsvertrag. Bei diesem gewährt der Verkäufer (Optionsgeber) dem Käufer (Optionsnehmer) in der Regel gegen Entrichtung einer Optionsgebühr das Recht, die Immobilie innerhalb einer Optionsfrist zu einem bestimmten Kaufpreis zu erwerben. Der Verkäufer darf innerhalb dieser Frist nicht an einen Dritten verkaufen. In der Regel beträgt die Optionsgebühr 10% des Kaufpreises, die im Falle eines Kaufes auf den Kaufpreis angerechnet wird und sonst beim Verkäufer verbleibt. Übt der Käufer sein Optionsrecht aus und kann der Verkäufer seine Pflicht zur Übertragung des Eigentums nicht erfüllen, weil er beispielsweise die Immobilie zu einem höheren Preis an einen Dritten verkauft hat, wird üblicherweise vereinbart, dass der Verkäufer dem Käufer die Optionsgebühr zurückzuzahlen hat sowie einen Betrag in derselben Höhe als pauschalierten Schadenersatz. Ob der Käufer daneben oder alternativ noch das Recht zur Vertragerfüllung hat, hängt von der Formulierung des Optionsvertrages ab.

Der privatschriftliche Kaufvertrag: Mit Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages wird die Immobilie rechtswirksam verkauft. Dieser Vertrag kommt häufig dann zur Anwendung, wenn die Parteien den Kauf sofort besiegeln wollen und die Absicht haben, zur Steuerersparnis im Notarvertrag einen geringeren Kaufpreis anzugeben. In diesem Vertrag wird der wahre Kaufpreis eingetragen. Diese Praxis ist zwar üblich, aber nichts desto trotz rechtswidrig.

Der notarielle Kaufvertrag: Der notarielle Kaufvertrag, gemeinhin "escritura" genannt, ist wie erwähnt Voraussetzung dafür, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Neben den personenbezogenen Daten der Parteien enthält die Notarurkunde im Wesentlichen die genaue Beschreibung der Immobilie mit den ggf. vorhandenen Belastungen, den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten. Der spanische Notar hat bei der Erstellung von Grundstückskaufverträgen einen beschränkten Pflichtenkatalog. Er muss sich von der Identität der Parteien überzeugen und aufgrund eines vorher beantragten aktuellen Grundbuchauszugs prüfen, ob die Angaben der Parteien sich mit den Daten des Eigentumsregisters decken. Er achtet darauf, dass die letzte Quittung über die örtliche Gemeindesteuer, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, das Energiezertifikat und beim Verkauf eines Objekts in einer Gemeinschaftsanlage die Bescheinigung des Verwalters und Präsidenten über die Zahlung der Gemeinschaftskosten vorliegt. Spätestens innerhalb von 24 Stunden nach Unterzeichnung der Notarurkunde hat der Notar das Grundbuchamt über die erfolgte Beurkundung zu unterrichten.

Das Grundbuch und die Vormerkung des Käufers

Das spanische Eigentumsregister, das Grundbuch: Gleichzeitig mit der Unterrichtung des Verkaufes durch den Notar erfolgt eine Vormerkung im Grundbuch, wodurch eine andere Eintragung für 10 Tage blockiert wird. Legt der Käufer innerhalb dieser Frist die Verkaufsurkunde beim Grundbuchamt vor, wird die Vormerkung um weitere 60 Arbeitstage verlängert. Nachdem die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt bezahlt wurde, kann die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuchamt erfolgen.

Unser Service: Auszüge aus dem Eigentums- und Handelsregister

In Erbschafts- und Ehestreitigkeiten sowie in Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzverfahren werden wir immer häufiger um Hilfestellung bezüglich Auskünften aus dem Eigentums- oder dem Handelsregister gebeten. Wir haben uns deshalb entschlossen, die Einholung derartiger Auskünfte in unser Serviceprogramm aufzunehmen. Wir können die Übermittlung des angefragten Auszuges binnen 24 Stunden garantieren. Wir berechnen dafür die folgenden Gebühren: 1. Auszug aus dem Eigentumsregister, Pauschale 100,00 € zzgl. 21% IVA, 2. Auszug aus dem Handelsregister, Pauschale 100,00 € zzgl. 21% IVA.

Anfragen sind zu richten an unsere Zentrale Santa Ponsa