Report: Mallorcas Immobilienmarkt erfindet sich neu – Auch in 2018 hält der Boom an.

Report: Mallorcas Immobilienmarkt erfindet sich neu – Auch in 2018 hält der Boom an.

In den von internationalen Investoren begehrten Wohnlagen, hauptsächlich im Südwesten der Insel, aber auch im Süden, Südosten und Nordosten wird seit drei bis vier Jahren wieder gebaut. Die Bauwirtschaft schreibt wieder schwarze Zahlen, wenn sie auch beklagt, dass die derzeitige Linksregierung Straßenbauprojekte gestoppt oder abgespeckt hat, Hotelsanierungen aufgrund von Änderungen des Tourismusgesetzes ausliefen und auch kaum Mehrfamilienhäuser gebaut würden, obwohl die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hoch sei. Die positiven Ergebnisse der Bauwirtschaft und darauf fußend die Schaffung von 5.000 neuen Arbeitsplätzen am Bau beruht u.a. auf dem Bau von hochklassigen Villen und Apartmentanlagen durch nationale und internationale Bauträger für internationale Käufer.

Der Markt in Zahlen

Vorab ein paar Zahlen: Im vergangenen Jahr wurden nach Feststellungen des spanischen Statistikinstituts auf der Grundlage von Erhebungen bei den Grundbuchämtern und Notaren auf den Balearen 12.200 Immobilien mit einem Gesamtvolumen von 3,5 Milliarden Euro verkauft. Ein Drittel der Käufer kamen aus dem Ausland, wahrscheinlich deutlich mehr, denn viele ausländischer Investoren bedienen sich zum Kauf einer spanischen Gesellschaftsform und werden dann in der Statistik als Inlandsinvestitionen geführt. Vom Gesamtimmobilienumsatz 2016 auf den Balearen dürften ausländische Käufer etwa 1,5 Milliarden investiert haben, da die durchschnittlichen Kaufpreise internationaler Käufer deutlich über denen von spanischen Käufern liegen. Diese ausländischen Käufer kommen zu über 40 % aus dem deutschsprachigen Raum (Deutschland, Österreich, Schweiz), zu 19 % aus Großbritannien und zu 6 % aus Schweden.

Eine neue Generation der Immobilienkäufer auf Mallorca

Bei den Käufern von Mallorca-Immobilien unterscheiden wir zwischen den privaten Nutzern und den gewerblichen Bauträgern. Das Profil der privaten Nutzer hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert: Die Käufer sind jünger geworden. Kamen die Käufer noch vor 10 – 15 Jahren überwiegend aus der Altersgruppe 60 Plus, sind die Käufer heute meist zwischen 40 und 50 Jahre alt. Es handelt sich überwiegend um Angehörige des Mittelstandes mit ihren Familien, also Freiberufler und Unternehmer aus Handel, Handwerk und Dienstleistung. Für die meisten dient die Mallorca Immobilie zunächst als Ferienwohnsitz, wobei manche auch schon beim Erwerb daran denken, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt als Dauerwohnsitz zu nutzen. Deutlich angestiegen ist die Gruppe der sehr vermögenden Privatnutzer, die weltweit über mehrere Wohnsitze verfügen, zwischen denen sie pendeln. Was wird gekauft? Die Wahrnehmung der Öffentlichkeit entspricht da nicht der Realität: Es sind nicht nur die Luxusvillen im mehrstelligen Millionenbereich, sondern es wird in jedem Preissegment gut verkauft – von der Wohnung am Meer, über eine Golfvilla am Golfplatz, ein großzügiges Landhaus (Finca) bis hin zur Luxusvilla in 1. Meereslinie. So unterschiedlich die Lebenssituationen und finanziellen Möglichkeiten der Käufer sind, so unterschiedlich seiht auch die Immobilie aus, für die man sich schlussendlich entscheidet. Eines aber haben alle Käufer gemeinsam: Sie suchen und kaufen Qualität – in Bezug auf Lage, Architektur und Ausstattung. Die Käufer wohnen in ihren Heimatländern auf hohem Niveau und wollen diese Standards auch in den Ferien oder im Alter nicht missen. Und damit wird auch gleich der Bogen geschlagen zu den gewerblichen Bauträgern, die derzeit auf Mallorca Baugrundstücke oder Sanierungsobjekte erwerben. Sie müssen bei ihren Investitionsentscheidungen den Nachfragemarkt genau dieser Käufergruppen im Auge haben und befriedigen.

Marktveränderungen werden natürlich immer von Angebot und Nachfrage bestimmt. In den Jahren der abflauenden Krise, insbesondere in den Jahren 2010 – 2013, hatten wir auf Mallorca einen Käufermarkt, das heißt das Angebot war deutlich größer als die Nachfrage. Spanische Käufer – Spanien hat mit etwa 85 % die höchste Eigentumsquote in Europa – hatten vor der Krise ihre Immobilien überwiegend mit variablem Zins finanziert und mussten nun vielfach mit Verlust verkaufen, um der Zwangsversteigerung zu entgehen. So kamen in sehr kurzer Zeit viele Zweithandimmobilien auf den Markt, die Preise fielen, bei Verhandlungen gab es viel Spielraum. Gleichzeitig wurde kaum neu gebaut, da das für Investoren zu riskant erschien. Eine gute Zeit für Käufer. Gute Gebrauchtimmobilien sind inzwischen verkauft. Das Angebot wird knapper. Die Preise ziehen an. In einigen Marktsegmenten wandelt sich der Käufermarkt zum Verkäufermarkt. Also – viele Veränderungen im Markt. Mallorca erfindet sich neu.

2017 – vom Käufermarkt zum Verkäufermarkt

Welche Chancen bieten sich derzeit deutschen Investoren? Der Wandel des Käufermarktes zum Verkäufermarkt ist für Investoren immer ein guter Zeitpunkt zu einem Investment (es sei denn er gehört zu den Glücklichen und Mutigen, die in der Krisen- und Nachkrisenzeit antizyklisch kaufen konnten). Nehmen wir zunächst den privaten Nutzer. Für ihn ist heute ein guter Investitionszeitpunkt: In seinem Herkunftsland läuft die Wirtschaft rund, sein Unternehmen schreibt gute schwarze Zahlen, er hat sich einen soliden Wohlstand erarbeitet, die Ausbildung seiner Kinder ist gesichert oder abgeschlossen, aber für sein Kapital gibt es in Deutschland kaum solide und sichere Anlagen. Die Mallorca-Immobilie wird als werthaltige Investition mit etwas Renditepotenzial angesehen und oben drauf gibt es noch die emotionale Rendite, die da heißt Gewinn von Lebensqualität. Für den gewerblichen Investor ist es ebenfalls ein guter Zeitpunkt: Seine Bauträger-Kalkulation  oder Deckungsbeitragsrechnung führt meist zu einer Rendite von 20 % – 30 %. Allerdings: Auch hier liegt der Schlüssel zum Erfolg im Einkauf. Baugrundstücke für Geschossflächenbau in guten Lagen gibt es fast nicht mehr. Baugrundstücke für Villen mit Meerblick sind ebenfalls ausverkauft. Das führt in Urbanisationen wie Pto. Andratx, Bendinat, Costa d`en Blanes, Santa Ponsa zu m²-Preisen für Bauland von 1.500 € bis 3.000 € und mehr. Baut der Bauträger dann auf einem solchen Grundstück von z.B. 1.000 m² eine 400 m²-Villa, kommt man schon zu Gestehungskosten zwischen 3 Mio Euro und 5 Mio Euro, was die derzeitigen Verkaufspreise solcher Luxusvillen in Top-Lagen erklärt. Da es kaum noch freie Baugrundstücke mit Meerblick gibt, wird oft auf den Kauf gebrauchter Immobilien in Top-Lagen ausgewichen, um die Althäuser zu sanieren oder abzureißen und neu zu bauen. Die Gestehungskosten werden dadurch allerdings nicht geringer, eher höher. Investoren haben deshalb heute oft andere Grundstücke im Blick, nämlich Baugrundstücke nicht weit vom Meer in grünen Villenwohnlagen. Hier gibt es noch ein Angebot um 500 €/m², und man kann diese meist ebenen Grundstücke auch kostengünstiger bebauen und eine neue Villa mit guten Standards für 1,5 Mio. € bis 2 Mio. Euro liefern, die auch eine solide Bauträgerrendite haben.

Prognose zur weiteren Entwicklung

Wohin wird sich der Markt entwickeln? Mallorca ist derzeit angesagt wie kaum eine andere Feriendestination im Süden Europas. Das hat auch negative Folgen, die zu Diskussionen über Begrenzung der Tourismuszahlen, Neubau von Hotels und Einschränkungen bei der Lizensierung von Ferienwohnungen führt. Allerdings: Mallorca profitiert  heute vom Wegfall anderer Destinationen wegen Terrorismusgefahr und sonstiger politischer Umstände. Dies wird kein Dauerzustand sein, und Mallorcas Tourismus wird nicht auf ewig diese Zuwächse haben. Im Immobilienbereich gibt es eine weiter steigende Nachfrage nach Qualitätsimmobilien in allen Preissegmenten. Minkner & Partner und die Mitbewerber, die im Markt eine Rolle spielen, stellen für das nicht abgeschlossene Jahr 2017 Umsatzsteigerungen im zweistelligen Prozentbereich fest – sowohl was die Stückzahl als auch das Gesamtvolumen betrifft. Die Anfragesituation, die erst in 2018 zu Abschlüssen führen wird, zeigt ebenfalls eine deutliche Aufwärtskurve.

Mein persönlicher Ratschlag: Jetzt ist ein guter Kaufzeitpunkt mit realistischen Preisen, niedrigen Zinsen und Wertsteigerungspotenzial. Lassen Sie sich nicht von Sonne und Meer blenden, sondern ziehen Sie erfahrene Makler, Rechtsanwälte und Steuerberater hinzu und handeln überlegt, um dann wirklich Ihre Immobilie auf Mallorca genießen zu können.

1 Kommentar zu “Report: Mallorcas Immobilienmarkt erfindet sich neu – Auch in 2018 hält der Boom an.

  1. Rolf von Wacknitz schreibt:

    Eine gute Analyse mit profunder Sachkenntnis geschrieben. ich meine allerdings, dass ein großes Fragezeichen noch durch den Brexit bleibt. Wenn das Pfund weiter so stark im Verhältnis zum Euro verliert, wird Spanien sowohl für britische Touristen als auch für britische Käufer zu teuer werden. Dann werden wahrscheinlich auch viele britische Eigentümer ihre Mallorca-Immobilie verkaufen müssen. Das wird die Preisentwicklung wieder beruhigen. Rolf von Wacknitz

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