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Immobilienkauf in Spanien

Anders als im deutschen Recht bedarf der Kaufvertrag über eine Immobilie in Spanien weder der Schriftform, noch der notariellen Beurkundung. Allerdings ist die notarielle Beurkundung Voraussetzung für eine Eintragung im Grundbuch. Der Grundbucheintrag wiederum ist für den Erwerber unerlässlich, da er ansonsten keine gefestigte Rechtsposition erwirbt und beispielsweise vor der Gefahr einer unberechtigten Weiterverfügung des noch eingetragenen Voreigentümers schutzlos ausgeliefert ist. Aus diesem Grund muss jeder Immobilienkauf in Spanien notariell beurkundet werden.

Obwohl die Parteien im Grunde genommen sofort zum Notar gehen könnten, kommen in der Praxis aus unterschiedlichen Gründen im Vorfeld des Notarvertrages noch andere Verträge zur Anwendung.
Hat der Interessent seine Traumimmobilie gefunden, sind häufig noch eine Fülle von Fragen zu klären: Ein Architekt oder Sachverständiger soll sich die Immobilie anschauen, mit der Bank ist über eine Finanzierung zu verhandeln, mit dem Steuerberater oder Rechtsanwalt ist die Vertragsgestaltung zu klären und der Verkäufer muss diverse Papiere der Immobilie besorgen. Bis zur Unterzeichnung des notariellen Vertrages vergehen daher meist noch einige Wochen, wobei die Parteien sich jedoch schon vorher in irgendeiner Weise vorläufig oder endgültig binden wollen. Die häufigsten Vertragsformen hierfür sind der Reservierungsvertrag, der Optionsvertrag und der privatschriftliche Kaufvertrag.

Der Reservierungsvertrag

Hat der Käufer bloß ein gesteigertes Kaufinteresse, kommt der Reservierungsvertrag in Betracht. Mit ihm verpflichtet sich der Verkäufer, dem Kaufinteressenten gegen eine meist geringe Reservierungsgebühr die Immobilie für einige Tage freizuhalten. Entscheidet sich der Interessent innerhalb der Frist zum Kauf wird meist die Reservierungsgebühr auf die Optionsgebühr oder den Kaufpreis angerechnet. Entscheidet er sich gegen einen Kauf, ist die Reservierungsgebühr meist verloren.

Der Optionsvertrag

Eine viel intensivere Bindung bewirkt der Optionsvertrag. Bei diesem gewährt der Verkäufer (Optionsgeber) dem Käufer (Optionsnehmer) in der Regel gegen Entrichtung einer Optionsgebühr das Recht, die Immobilie innerhalb einer Optionsfrist zu einem bestimmten Kaufpreis zu erwerben. Der Verkäufer darf innerhalb dieser Frist nicht an einen Dritten verkaufen. In der Regel beträgt die Optionsgebühr 10% des Kaufpreises, die im Falle eines Kaufes auf den Kaufpreis angerechnet wird und sonst beim Verkäufer verbleibt. Übt der Käufer sein Optionsrecht aus und kann der Verkäufer seine Pflicht zur Übertragung des Eigentums nicht erfüllen, weil er beispielsweise die Immobilie zu einem höheren Preis an einen Dritten verkauft hat, wird üblicherweise vereinbart, dass der Verkäufer dem Käufer die Optionsgebühr zurückzuzahlen hat sowie einen Betrag in derselben Höhe als pauschalierten Schadenersatz. Ob der Käufer daneben oder alternativ noch das Recht zur Vertragerfüllung hat, hängt von der Formulierung des Optionsvertrages ab.

Der privatschriftliche Kaufvertrag

Mit Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages wird die Immobilie rechtswirksam verkauft. Dieser Vertrag kommt häufig dann zur Anwendung, wenn die Parteien den Kauf sofort besiegeln wollen und die Absicht haben, zur Steuerersparnis im Notarvertrag einen geringeren Kaufpreis anzugeben. In diesem Vertrag wird der wahre Kaufpreis eingetragen. Diese Praxis ist zwar üblich, aber nichts desto trotz rechtswidrig.

Der notarielle Kaufvertrag

Der notarielle Kaufvertrag, gemeinhin "escritura" genannt, ist wie erwähnt Voraussetzung dafür, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Neben den personenbezogenen Daten der Parteien enthält die Notarurkunde im Wesentlichen die genaue Beschreibung der Immobilie mit den ggf. vorhandenen Belastungen, den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten. Der spanische Notar hat bei der Erstellung von Grundstückskaufverträgen einen beschränkten Pflichtenkatalog. Er muss sich von der Identität der Parteien überzeugen und aufgrund eines vorher beantragten aktuellen Grundbuchauszugs prüfen, ob die Angaben der Parteien sich mit den Daten des Eigentumsregisters decken. Er achtet darauf, dass die letzte Quittung über die örtliche Gemeindesteuer und beim Verkauf eines Objekts in einer Gemeinschaftsanlage die Bescheinigung des Verwalters und Präsidenten über die Zahlung der Gemeinschaftskosten vorliegt. Spätestens innerhalb von 24 Stunden nach Unterzeichnung der Notarurkunde hat der Notar das Grundbuchamt über die erfolgte Beurkundung zu unterrichten.

Das spanische Eigentumsregister, das Grundbuch

Gleichzeitig mit der Unterrichtung des Verkaufes durch den Notar erfolgt eine Vormerkung im Grundbuch, wodurch eine andere Eintragung für 10 Tage blockiert wird. Legt der Käufer innerhalb dieser Frist die Verkaufsurkunde beim Grundbuchamt vor, wird die Vormerkung um weitere 60 Arbeitstage verlängert. Nachdem die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt bezahlt wurde, kann die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuchamt erfolgen.

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