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Steuern der Nichtresidenten beim Verkauf einer Mallorca Immobilie (Stand: 01.06.2016)

Auf Seiten des Verkäufers fallen die gemeindliche Wertzuwachsteuer (Plusvalía) und die Gewinnsteuer im Rahmen der Einkommensteuer an.

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía)

Die Plusvalía besteuert den Wertzuwachs von Grund und Boden (nicht der Baulichkeiten) seit dem letzten Übertragungsvorgang. Der Betrag richtet sich nach dem Katasterwert (ergibt sich aus der letzten Gemeindesteuerquittung) und der Anzahl der Jahre, in denen der Verkäufer Eigentümer war. Mit Wirkung zum 01.01.2015 wurden auf den Balearen in einigen Gemeinden (z.B. Calvia, Andratx, Marratxi u.a.) die Katasterwerte um 22 % gesenkt. Dies führt um eine entsprechende Reduzierung bei der Berechnung der Wertzuwachssteuer.

Während die Plusvalia nach dem Gesetz der Verkäufer zu entrichten hat, wird sie in der Praxis häufig versucht, sie auf den Käufer abzuwälzen, was nach dem Verbraucherschutzgesetz unzulässig ist, wenn der Verkäufer gewerblicher Unternehmer ist.

Gewinnsteuer / Einkommensteuer für Nichtresidente

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie unterliegt der Einkommensteuer. Der Steuersatz beträgt für Nichtresidente nur 19 %. Der Gewinn errechnet sich grundsätzlich aus der Differenz zwischen dem damaligen Anschaffungspreis und dem Verkaufspreis. Die Kosten, Steuern und Aufwendungen für Wertverbesserungen sind abzugsfähig. Weiterhin bestehen Steuervergünstigungen für die ersten 400.000 €, wenn die Immobilie vor dem 31.12.1994 angeschafft wurde. Ist der Verkäufer Nicht-Resident, ist der Käufer verpflichtet, 3% des Kaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers an den spanischen Fiskus abzuführen.

Gewinnsteuer beim Verkauf von Geschäftsanteilen nach dem deutsch-spanischen DBA

Vor dem 01.01.2013 stand Spanien nach dem alten DBA kein Besteuerungsrecht für den Gewinn aus dem Verkauf von Geschäftsanteilen eines in Deutschland Steueransässigen an einer spanischen Gesellschaft zu. Nach dem ab 01.01.2013 gelten neuen deutsch-spanischen DBA steht in diesen Fällen das Besteuerungsrecht Spanien als dem Belegenheitsstaat zu. Der Steuersatz beträgt 19 %, entsprechend der Gewinnsteuer beim Verkauf einer Immobilie eines Privatmannes.

In Deutschland unterliegt der Veräußerungsgewinn der deutschen Einkommensteuer. Es findet eine Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer im Rahmen des Teileinkünfteverfahrens statt, allerdings dann nicht, wenn es sich bei der Ferienimmobilie um ein "zu eigenen Wohnzwecken genutztes Familienheim" handelt. Auch zu dieser komplexen Rechtsfrage sollten Sie den Rat eines versierten Steuerberaters einholen.

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