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Die Bewertung von Immobilien - Ein Buch mit sieben Siegeln?

von Marvin Bonitz, Vertriebsdirektor von Minkner & Partner

„Was ist (m)eine Immobilie wert?“ Diese Frage müssen die Immobilienexperten von Minkner & Partner fast täglich beantworten. Verkäufer und Kaufinteressent haben für ein und dieselbe Immobilie dazu sehr unterschiedliche Vorstellungen, und zwar unabhängig von der bekannten Tatsache, dass der Verkäufer immer den höchst möglichen Preis erzielen und der Kaufinteressent möglichst wenig zahlen will („Haben Sie nicht ein richtiges Schnäppchen….?“). Der Verkäufer lässt in die Preisfindung oft sehr subjektive Gesichtspunkte einfließen: Er hat das Haus vielleicht selbst gebaut (Muskelhypothek), hatte vielleicht auch Entbehrungen in Kauf nehmen müssen, hat das Haus liebevoll eingerichtet und dekoriert und sich mit seiner Familie „ein Nest gebaut“, hat die Kinder und Enkelkinder darin aufwachsen sehen. Alles subjektive Gesichtspunkte, die in eine seriöse Immobilienbewertung nicht einfließen werden. Und der Kaufinteressent: Er kennt vielleicht die besonderen Gegebenheiten der Lage nicht, hat sich vielleicht ein Preislimit gesetzt, das für vergleichbare Objekte nicht einzuhalten ist. Kurzum: Hier braucht es einen neutralen Fachmann, der aufgrund seiner Ausbildung, Erfahrung und Marktkenntnis zu einer seriösen Bewertung in der Lage ist.

Wenn die Experten von Minkner & Partner um eine Wertermittlung einer Mallorca-Immobilie gebeten werden, geht es in der Regel um die Ermittlung des Verkehrswertes , d.h. des Wertes, der im Verkaufsfall am Markt erzielt werden kann. Dazu sind Verfahren entwickelt worden, die international – so auch auf Mallorca – angewendet werden. Die wichtigsten dieser Verfahren sind das Ertragswertverfahren , das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Die Wertermittlung von Immobilien zielt darauf, eine Voraussage zu treffen, wie sich zukünftige Käufer gegenüber dem konkreten Objekt verhalten werden. Es ist also ein höchst wahrscheinlicher Kaufpreis zu ermitteln. Diesen höchst wahrscheinlichen Kaufpreis nennen wir Verkehrswert. Bei der Bewertung müssen ganz persönliche Vorlieben des Eigentümers, die er in der Immobilie umgesetzt hat, außer Betracht bleiben, es sei denn es besteht die Wahrscheinlichkeit, dass es einen größeren Interessentenkreis gibt, der diese Vorlieben teilt und bereit ist, dafür einen bestimmten Preis zu zahlen. Hat zum Beispiel ein Eiskunstläufer auf seinem Grundstück eine Fläche angelegt, auf der er zu jeder Zeit dank aufwendiger Eismaschinen auf dem Eis tanzen kann, so kann diese Anlage nur dann in die Bewertung einfließen, wenn der Gutachter die große Wahrscheinlichkeit sieht, dass eine Vielzahl anderer Eiskunstläufer sich für dieses Objekt interessieren werden. Ist dies nicht der Fall, bleibt die Eisanlage außer Ansatz. Dieses Beispiel macht auch deutlich, dass es bei der Bewertung nicht darauf ankommt, was etwas gekostet hat, sondern nur darauf, was etwas einem größeren Personenkreis wert ist.

Das Ertragswertverfahren wird in erster Linie bei Immobilien angewendet, bei denen es im eine erzielbare Rendite geht, nämlich bei Miethäusern, Geschäfts- und Gewerbeobjekten wie z.B. Hotels und Krankenhäuser. Der Sachverständige setzt bei diesem Verfahren den vorhandenen Bestand, seine voraussichtliche Lebensdauer und den möglichen ertrag in Beziehung. In der täglichen Bewertungspraxis von Minkner & Partner findet das ertragswertverfahren selten Anwendung, da es für die Bewertung von Zweitwohnsitzen und selbst genutzten Immobilien nicht relevant ist.

Wichtiger ist das Sachwertverfahren , bei dem der Sachverständige sich dem Verkehrswert unter Berücksichtigung der Herstellungskosten der Baulichkeiten und Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer, Baumängel und Schäden, sowie den weiteren, den Wert beeinflussenden Umstände nähert. Zusätzlich fließen über einen Marktanpassungsfaktor Gesichtspunkte des Standortes, des Umfeldes und der Lage ein.

Das Vergleichswertverfahren schließlich leitet den Marktwert einer Immobilie aus den tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Immobilien ab, die in Lage, Nutzung, Beschaffenheit, Zuschnitt und Ausstattung hinreichend mit dem zu bewertenden Objekt vergleichbar sind. Für Abweichungen werden dann Zu- und Abschläge gemacht. Es müssen also immer entsprechende Vergleichsobjekte gefunden und die Abweichungen müssen richtig gewichtet werden.

In der Bewertungspraxis von Minkner & Partner wird meist eine Mischung von Sachwert und Vergleichswertverfahren angewandt. Minkner & Partner verfügt aufgrund seiner mehr als zwanzigjährigen Tätigkeit auf Mallorca über eine der größten Immobiliendatenbanken der Insel, die sogar von den großen Sachverständigenorganisationen in Anspruch genommen wird. Mit diesem Datenmaterial und den erhobenen Daten der zu bewertenden Immobilie wird dann der Sachwert durch einen Faktor den örtlichen Gegebenheiten des aktuellen Marktes angepasst, womit man zum Verkehrswert gelangt, der in Deutschland in § 194 BauGesB wie folgt definiert wird: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Wenn Sie eine seriöse Wertfeststellung für Ihre Immobilie haben wollen, steht Ihnen das Kompetenzteam von Minkner & Partner gern zur Verfügung.



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