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Rechtstipps zur Saison- oder Langzeitmiete einer Mallorca Immobilie

Für viele stellt sich die Frage, ob sie ein Haus oder ein Apartment auf Mallorca kaufen oder erst ein Haus oder Apartment mieten sollten. Die Gründe für derartige Überlegungen können vielfältig sein: Zunächst gibt es eine große Gruppe, die erwägt, auf Mallorca ansässig zu werden, ist sich jedoch in ihrer Entscheidung noch unsicher und will „Mallorca zur Probe“ und ohne großes Investitionsrisiko. Andere haben nach vielen Jahren auf Mallorca ihre Immobilie verkauft, um im Alter wieder in ihrer Heimat „bei den Kindern und Enkeln“ zu leben, aber noch ein Standbein auf Mallorca wollen. Wieder andere bauen auf Mallorca ihr Eigenheim und wollen in der meist mehr als einjährigen Bauphase nicht im Hotel wohnen, sondern ein Haus oder Apartment mieten, um sich schon zu Hause zu fühlen. Minkner & Partner bearbeitet seit vielen Jahren auch den Mietmarkt Mallorcas, speziell im besonders beliebten Südwesten der Insel. Wenn Sie also ein Haus oder Apartment auf Mallorca mieten wollen, sind Sie bei Minkner & Partner in den besten Händen. Dies wollen wir mit den nachfolgenden „Rechtstipps zur Langzeitmiete einer Mallorca Immobilie“ unterstreichen.

1. Definitionen – Saisonmietvertrag und Langzeitmiete
Zunächst wollen wir einige Begriffe klären: Die Mehrzahl der in Spanien abgeschlossenen Mietverträge unterliegt den gesetzlichen Regelungen des Mietgesetzes LAU. Art. 2 LAU nimmt ein Wohnraummietverhältnis dann an, wenn der Zweck des Vertrages vorrangig darin besteht, dem Mieter ständigen Wohnraum (1. Wohnsitz) zu verschaffen. Aus dieser Definition fallen z.B. Saisonmietverträge sowie Mietverträge über Gewerberäume heraus. Die Abgrenzung zwischen einem mehrmonatigen Saisonmietvertrag (auch Nichtresidenten-Vertrag genannt) und einem Langzeitmietvertrag scheint oft schwierig, ist es aber nicht: Ein Saisonmietvertrag liegt immer dann vor, wenn der Mieter woanders seinen Erstwohnsitz hat und beibehält und der Grund der Befristung im Vertrag angegeben ist (z.B. Saisonarbeitsvertrag, Studienaufenthalt, Miete bis zur Fertigstellung des eigenen Hauses). Die Einzelheiten eines Saisonmietvertrages können zwischen den Parteien individuell ausgehandelt werden (z.B. Verzicht auf Kündigungsfristen und Verpflichtung, bis zum vereinbarten Ende des Vertrages den Mietzins zu zahlen), weil der Gesetzgeber bei dieser Vertragsform kein gesteigertes Schutzbedürfnis des Mieters sieht.

2. Vertragslaufzeit
Minkner & Partner befasst sich nicht mit Ferienvermietungen, sondern ausschließlich mit Saisonmietverträgen und Langzeitmietverträgen mit einer Vertragslaufzeit von mindestens 6 Monaten, meist von einem Jahr. Die Mietvertragsparteien können die Vertragsdauer frei vereinbaren. Meist ist eine Laufzeit von 1 Jahr vorgesehen. Allerdings verlängert sich der Vertrag auf einseitigen Wunsch des Mieters automatisch um jeweils 1 weiteres Jahr bis zu maximal 3 Jahren. Ein weiteres Plus für den Mieter: Nach Ablauf von mindestens 6 Monaten kann er einseitig das Vertragsverhältnis mit einer Frsit von 30 Tagen kündigen. Im Vertrag kann jedoch für diesen Fall ein Schadenersatzanspruch des Vermieters vereinbart werden. Der Vermieter kann vor Ablauf von drei Jahren nur dann einseitig kündigen, wenn Eigenbedarf für sich oder Verwandte ersten Grades (Kinder, Eltern, Geschwister) geltend macht, er den Eigenbedarf mit einer Frist von 2 Monaten anmeldet und das Mietverhältnis mindestens 1 Jahr bestanden hat.

3. Mietzins
Der Mietzins kann zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden. Vereinbarte Mieterhöhungen greifen jeweils mit Ablauf eines Jahres zum folgenden Jahr. Die Kaution beträgt ein bis zwei Monatsmieten. Die Kaution wird in der Regel nicht verzinst. Der Vermieter kann auch weitere Sicherheiten verlangen. Ein Miet-Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache kennt das spanische Recht nicht, vielmehr hat der Mieter lediglich einen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter. Mindert der Mieter dennoch den Mietzins, schafft er einen Kündigungsgrund.

4. Kauf bricht Miete
Im deutschen Recht kennen wir den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, d.h. bei einem Verkauf der Immobilie tritt der Käufer anstelle des bisherigen Eigentümers/Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein und hat kein Kündigungsrecht. Anders das spanische Recht: Unter der Voraussetzung, dass der Mietvertrag nicht aufgrund notarieller Urkunde in das Eigentumsregister eingetragen wurde, kann der neue Eigentümer den Mieter auffordern, die Immobilie innerhalb einer angemessenen Frist zu verlassen.

Wenn Sie an einer Langzeitmiete eines Hauses oder eines Apartments auf Mallorca interessiert sind, wenden Sie sich bitte an unsere Mietexperten Oscar Chuctaya (971 - 671 250) und Ivana del Toro – zuständig auch für Gewerbeimmobilien (971 69 52 55).

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