WERTZUWACHSSTEUERN – sprudelnde Einnahmen für die Gemeinden – von Lutz Minkner, CEO Minkner & Partner

Eine üppige Einnahmequelle der Gemeinden ist die Wertzuwachssteuer, auch Plusvalia genannt, die die Gemeinden bei jedem Verkauf oder sonstigen Übertragungen wie Erbschaften, Schenkungen, Nießbrauch und Wohnrecht erheben. Anders als bei der Einkommensteuer (Gewinnsteuer) wird bei der Wertzuwachssteuer nicht der Gewinn des Veräußerers auf die Gesamtimmobilie (Grund + Baulichkeiten) seit dem letzten Veräußerungsvorgang besteuert, sondern lediglich der Wertzuwachs von Grund und Boden – und da auch nicht der wirkliche Wertzuwachs, sondern ein  von der Gemeinde nach bestimmten Kriterien und Faktoren auf der Grundlage des Katasterwertes errechneten Wertzuwachses, wobei maximal 20 Jahre zum Ansatz kommen.

Berechnungsbasis ist der Katasterwert (valor catastral), der aus der jährlichen Gemeindesteuerquittung (IBI)  abgelesen werden kann. Die Gemeindesatzungen bestimmen dazu einen Koeffizienten, der sich auf den Zeitpunkt der letzten Übertragung bezieht. Dieser Koeffizient ist dann mit der Anzahl der Jahre seit der letzten Veräußerung zu multiplizieren. Der so ermittelte Prozentsatz ist auf den neuen Katasterwert anzusetzen. Dieser Wert bildet die Bemessungsgrundlage, auf den die Gemeinde einen Steuersatz, maximal 30 %, festsetzt. Bei dieser Berechnungsmethode kommt es, wie gesagt, auf den wirklichen Wertzuwachs nicht an.

BEISPIEL mit den nachfolgenden Faktoren:
– Katasterwert 200.000 €
– 5 Jahre seit der letzten Übertragung
– Koeffizient der Gemeinde 2,7 %
– Steuersatz 30 %
Berechnung: 2,7 % von 200.000 € = 5.400 € x 5 = 27.000 €, davon 30 % = 8.100 € Wertzuwachssteuer

Da jede Gemeinde den Steuersatz und den Koeffizienten für ihr Gemeindegebiet selbst festsetzt, ist es ratsam die anfallende Plusvalia im zuständigen Rathaus berechnen zu lassen. Auch Rechtsanwälte, Steuerberater und Makler können für den Interessierten diese Berechnung erledigen. Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen nach der Übertragung an das zuständige Finanzamt zu zahlen. Steuerschuldner ist im Falle des Verkaufs der Verkäufer (denn in seiner Besitzzeit ist ja der Wertzuwachs eingetreten), bei Erbschaften ist es der erbe, bei Schenkungen der Beschenkte.

Gerade in Krisenzeiten führt diese Berechnungsmethode oft zu ungerechten Ergebnissen,  z.B. dann, wenn der aktuell erzielte Verkaufspreis marktbedingt unterhalb des ursprünglichen Anschaffungswertes liegt. Auch wenn beim Verkauf tatsächlich kein Gewinn entstanden ist, bestehen die Gemeinden in der Regel auf Zahlung der Wertzuwachssteuer nach der oben dargestellten Berechnungsmethode. Kein Wunder, dass derart unbillige Ergebnisse Gegenstand von gerichtlichen Überprüfungsverfahren wurden. Bereits im Jahre 2012 hat der Oberste Gerichtshof von Katalonien entschieden, dass eine Pflicht zur Zahlung der Wertzuwachssteuer nicht bestehe, wenn bei der Veräußerung tatsächlich kein Gewinn angefallen ist. Und im Jahre 2015 gab es eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts von Zaragoza, die zu dem Schluss kommt, dass dann keine Verpflichtung zur Zahlung von Wertzuwachssteuer bestehe, wenn bezüglich des Bodenwertes kein Wertzuwachs entstanden sei. Ohne wirklichen Wertzuwachs fehle es schlechthin an einem Steuertatbestand. Weitere Gerichte haben sich dieser Rechtsprechung zwischenzeitlich angeschlossen. Höchstrichterliche Entscheidungen liegen leider bislang noch nicht vor; ebenso wenig eine Entscheidung des spanischen Verfassungsgerichts. In derartigen Streitfällen bestehen somit gute Erfolgsaussichten, so dass eine Vorprüfung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt geboten ist.

2 Kommentare zu “WERTZUWACHSSTEUERN – sprudelnde Einnahmen für die Gemeinden – von Lutz Minkner, CEO Minkner & Partner

  1. Michael Meier-Bentheim schreibt:

    An sich ist das eine große Schweinerei: Einmal muss ich den Gewinn aus dem Verkauf meiner Spanienimmobilie im Rahmen meiner Einkommensteuererklärung versteuern und dann noch einmal den Wertzuwachs (also Gewinn) aus Grund und Boden mit der Wertzuwachssteuer. Das ist Piratentum. Michael Meier-Bentheim

  2. Hubert Meierhofer schreibt:

    Das kann sich auch nur ein weltfremder oder gieriger Jurist einfallen lassen: eine Wertzuwachssteuer zu erheben, wenn es gar keinen Wertzuwachs gab. Verrückte Welt. Kein Wunder, dass sich so viele Bürger Steuertricksereien einfallen lassen. Ihr Hubert Meierhofer

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