Der Referenzwert – die neue Basis der Steuerberechnung

Der neue (Kataster-)Referenzwert

Ab 01. Januar 2022 gilt bei Immobilienübertragungen in Spanien bei mehreren Steuerarten als Basis der Steuerberechnungen der sog. (Kataster-)Referenzwert, und zwar immer dann, wenn der in der Steuererklärung angegebene oder beurkundete Immobilienwert niedriger ist, als der neue Referenzwert. Grundlage dieser Änderung ist das Gesetz Nr. 11/2021 über „Maßnahmen zur Verhinderung und Bekämpfung von Steuerhinterziehung“ (Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal). Der Referenzwert beeinflusst nicht den aktuellen Katasterwert, der weiterhin bei der Berechnung einiger Steuerarten (z.B. Grundsteuer) anzuwenden ist.

Häufig gab es z.B. bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer oder bei der Grunderwerbsteuer zwischen dem Steuerschuldner und dem Fiskus Streit über den Wertansatz der Immobilie als Basis der Steuerberechnung. Bei der Erbschaftsteuer wird die Steuererklärung als Autoliquidation (Selbsterklärung) abgegeben. Basis der Steuerberechnung ist dann der „valor real“, der wirkliche Wert oder Verkehrswert. Wie hoch der ist, darüber konnte man trefflich streiten. Der Steuerschuldner setzte den Wert meist niedrig an. Zu niedrig, nach Meinung des Finanzamtes. Ähnlich war es bei der Grunderwerbsteuer: Entweder hatten die Kaufvertragsparteien einen geringeren Betrag beurkundet, als den, der tatsächlich bezahlt wurde  oder der beurkundete Betrag lag aus anderen Gründen deutlich unter dem Verkehrswert. Bei all diesen Wertansätzen hatte der Fiskus bislang ein Nachprüfungsrecht und nutzte dieses auch häufig, so dass es dann zu Nachveranlagungen und gerichtlichen Auseinandersetzungen kam.

Um derartige Streitigkeiten weitestgehend zu vermeiden, wurden jetzt für jede Immobilie ein Referenzwert ermittelt, der dann Basis der Steuerberechnung ist, wenn der vom Steuerschuldner angegebene Wert oder ein beurkundeter Wert niedriger ist als dieser Referenzwert. Kritiker sehen im neuen Referenzwert eine „versteckte Steuererhöhung“, da die neuen Referenzwerte in aller Regel höher sein werden als die bisherigen Katasterwerte oder die von verschiedenen Autonomen Regionen genehmigten Koeffizienten auf den Katasterwert.

Wie wird der Referenzwert ermittelt?

Der Referenzwert wird von der Generaldirektion für das Katasterwesen festgelegt. Die Ermittlung und Festlegung der Referenzwerte beruht auf empirisch ermittelten Daten. Das spanische Staatsgebiet wurde dazu in Feinraster-Zonen aufgeteilt, und für diese Zonen wurden anhand der Aufzeichnungen der Notare und Grundbuchämter pauschale Quadratmeterpreise festgelegt. Der Schwachpunkt dieser pauschalen Festlegung liegt ersichtlich darin, dass individuelle Abweichungen (es werden die Referenzwerte zweier vom Grundriss identischer Wohnungen festgelegt, die eine ist saniert, die andere abgewohnt) nicht berücksichtigt werden. Der Immobilieneigentümer kann den für seine Immobilie geltenden Referenzwert im Kataster elektronisch einsehen.

Wie kann man den Referenzwert angreifen?

Der Immobilieneigentümer / Steuerschuldner kann den Referenzwert angreifen, wenn er der Meinung ist, dass die Festsetzung dieses Wertes seine berechtigten Interessen verletzt, also wenn nach seiner Ansicht der Wert der Immobilie niedriger ist als der Referenzwert oder wenn die Steuerverwaltung eine konkrete Veranlagung vornimmt. Dazu muss der Steuerschuldner entsprechende Beweise (z.B. Sachverständigengutachten) vorlegen.

Für welche Steuerarten gilt der Referenzwert?

Zunächst einmal: Der neue Referenzwert ist nur für Immobilientransaktionen anzuwenden, die nach dem 01.01.2022 stattfinden; er gilt nicht rückwirkend. Wie schon ausgeführt, greift der Referenzwert bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer, bei der Grunderwerbsteuer und bei der Stempelsteuer. Auch bei der Vermögensteuer kommt er zur Anwendung, wenn es um die Bewertung von Immobilienvermögen geht.

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