Mein Mallorca-Traumhaus | Steuern und (versteckte) Nebenkosten

Mein Mallorca-Traumhaus: Steuern und (versteckte) Nebenkosten

Das Thema

Das Traumhaus auf Mallorca ist gefunden. Verkäufer und Käufer müssen nun ihre „Schularbeiten“ machen. Der Verkäufer hat alle Dokumente zusammenzustellen, die den Beratern der Kaufinteressenten eine Due Diligence (Tiefenprüfung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse der Immobilie) ermöglichen. Der Käufer muss sich Gedanken machen, auf welche Weise der Kaufpreis und die zu erwartenden Nebenkosten gestemmt werden sollen. Und da sind wir beim Thema: Der Kaufpreis ist vereinbart und steht fest, aber welche Steuern und Kosten kommen auf den Käufer zu?

Die Erwerbsteuern beim Immobilienkauf

Die Mehrwertsteuer

Beim Kauf einer neu erbauten Wohnung oder eines Hauses zum Erstbezug oder eines Grundstücks von einem Privatmann ist auf den Kaufpreis der Immobilie einschl. max. zwei Garagenstellplätzen (und zwar unabhängig von seiner Höhe des Kaufpreises – anders bei der Grunderwerbsteuer, siehe später) Mehrwertsteuer – IVA –  in Höhe von 10 % zu zahlen.

Beim Kauf von Gewerbeimmobilien sowie beim Kauf eines Grundstücks von einem gewerblichen Unternehmen beträgt der Steuersatz der Mehrwertsteuer 21 %.

Die Grunderwerbsteuer

Wird eine gebrauchte Immobilie verkauft, fällt statt der Mehrwertsteuer Grunderwerbsteuer – ITP – an. Der Steuersatz ist abhängig von der Höhe des Kaufpreises:

Auf die ersten 400.000 € fallen 8 % Grunderwerbsteuer an,

auf den Betrag zwischen 400.000,01 € bis 600.000 € sind 9 % Grunderwerbsteuer fällig,

auf den Betrag zwischen 600.000,01 € bis 1.000.000 € sind es 10 %

und auf den Betrag über 1.000.000,01 € sind es 11,5 %.

Die Beurkundungs- und Stempelsteuer

Bei allen Kaufverträgen, die der Mehrwertsteuer unterliegen, fällt zusätzlich eine sog. Stempelsteuer an, die derzeit 1,5 % des Kaufpreises beträgt.

Weitere Nebenkosten

Notarkosten

Der Käufer hat regelmäßig auch die Kosten des spanischen Notars zu tragen. Diese richten sich nach einer verbindlichen Gebührentabelle und liegen zwischen 0,1 % und 0,3 % des beurkundeten Kaufpreises.

Registerkosten

Hinzu kommen die Kosten für die Eintragung im Eigentumsregister (Grundbuch). Auch diese richten sich nach einer verbindlichen Gebührentabelle und betragen 0,1 % bis 0,2 % des Kaufpreises.

Gestoriakosten

Die Abwicklung des notariellen Kaufvertrages (Zahlungen der Grunderwerbsteuer, Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt, etc.) wird in Spanien nicht vom Notar erledigt, sondern von beauftragten Rechtsanwälten oder den sog. Gestorias. Die Bearbeitungsgebühren liegen je nach Wert und Umfang der Arbeit durchschnittlich zwischen 200 € und 1.000 €.

Rechtsanwaltskosten

Zwar wurden die Prüfungs- und Hinweispflichten der spanischen Notare in den letzten Jahren deutlich erweitert, jedoch liegt der Pflichtenkatalog deutlich unter dem, der für ihre deutschen Kollegen verbindlich ist. So ist es häufig angeraten, einen Rechtsanwalt mit der Abwicklung des Immobilienkaufvertrages zu beauftragen. Je nach Komplexität des Falles liegen die Rechtsanwaltshonorare zwischen 0,5 % und 1 % des Kaufpreises, bei komplexen Fallgestaltungen z.B. mit gesellschafts- oder erbrechtlichen Vorfragen auch mehr.

Maklerkosten

Der Makler wird in Spanien regelmäßig vom Verkäufer bezahlt, es sei denn die Parteien haben etwas anderes vereinbart. Dennoch muss man wissen, dass der Verkäufer natürlich die Maklercourtage in den Kaufpreis einkalkuliert, so dass die Courtage letztlich vom Käufer gezahlt wird.

Fazit

Zusammenfassend kann man also sagen, dass der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis noch mit Erwerbsnebenkosten mit mindestens zwischen 10 % und 14 % zu rechnen hat.

3 Kommentare zu “Mein Mallorca-Traumhaus | Steuern und (versteckte) Nebenkosten

  1. Frederike Schumacher schreibt:

    Da ist ja Deutschland fast ein Steuerparadies. Auch wenn es bei Luxusimmobilien ja meist keinen Armen trifft, ist zu bedenken, dass mit diesen hohen Nebenkosten es Spaniern mit kleinerem Einkommen unmöglich gemacht wird, Eigentum zu erwerben. Ein seltsames Denken, und das bei einer Linksregierung.

    Herzliche Grüße
    Frederike Schumacher

  2. Erich Friedemann schreibt:

    Vielen Dank für die sehr übersichtliche Gesamtschau der Steuern und anderen Nebenkosten beim Immobilienkauf. Da greift der spanische Fiskus ja ganz schön ab.

    Erich Friedemann

  3. Brigitte Herbst schreibt:

    Der deutsche Finanzminister Lindner hat gestern angekündigt, die Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Eigenheimes dratsisch senken zu wollen. Gibt es ähnliche Überlegungen in Spanien`?

    Brigitte Herbst

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