Kauf durch Minderjährige

Viele gute Gründe, Miteigentum an minderjährige Kinder zu begründen

In der Praxis von Immobilienkäufen auf Mallorca deutscher Nichtresidenter stellt sich häufig die Frage, ob es möglich und sinnvoll sei, auch die minderjährigen Kinder als Miteigentümer auftreten und im Grundbuch eintragen zu lassen. Dafür können viele gute Gründe sprechen. In Deutschland gibt es ja sehr hohe Freibeträge für Schenkungen an Kinder (400.000 €) und das alle 10 Jahre wieder neu. Diese Freibeträge kann man gut nutzen, um schon zu Lebzeiten Vermögen an die Nachfolgegeneration zu übertragen und so später Erbschaftsteuer zu sparen. Auch bei der spanischen Vermögensteuer macht die Aufteilung des Eigentums unter mehreren – auch minderjährigen – Eigentümern Sinn, weil jedem Miteigentümer bei der Berechnung der Vermögensteuer ein Freibetrag in Höhe von 700.000 € zusteht. Der Teufel steckt allerdings im Detail: Der deutsche Gesetzgeber hat für den Immobilienerwerb Minderjähriger diverse Hürden aufgestellt, die es zu beachten gilt.

Zustimmung des Familiengerichts

Normalerweise bedürfen Geldschenkungen von Eltern an Kinder keinerlei Genehmigungen durch das Familiengericht. Anders ist es, wenn die Schenkung „nicht lediglich rechtlich vorteilhaft“ – § 107 BGB – ist. Wann ein  Rechtsgeschäft nicht lediglich vorteilhaft“ ist und der Genehmigung durch das Familiengericht bedarf, ist in der Rechtsprechung umstritten: So ist z.B. der unentgeltliche Erwerb eines unbelasteten Grundstücks genehmigungsfrei (BGH V ZB 13/04, während der unentgeltliche Erwerb von Wohnungseigentum nach dem WEG genehmigungspflichtig sein soll (BGH V ZB 206/2010, NJW 2010, 3643). Im Zweifelsfalle sollte ein erfahrener deutscher Familienrechtler um Rat gefragt werden.

Spanische Notare und Eigentumsregister wollen sich mit der Lösung dieser Rechtsfragen nicht befassen und verlangen seit einigen Jahren bei der Beteiligung Minderjähriger stets die Genehmigung des deutschen Familiengerichts. Hat das deutsche Familiengericht den Anteilskauf der spanischen Immobilie genehmigt, können die Eltern mit dieser Genehmigungsurkunde und der Geburtsurkunde der Kinder für die Kinder Immobilienanteile erwerben. Genauso verhält es sich, wenn die Eltern später die Immobilie – und damit auch die Anteile der Kinder – verkaufen wollen. Auch dazu wird die Genehmigung des Familiengerichts benötigt, es sei denn die Kinder sind inzwischen volljährig.