Saisonmietvertrag oder Langzeitmiete?

Saisonmietvertrag oder Langzeitmiete?

Das Thema

Mallorca ist für viele Ausländer das Sehnsuchtsland im Süden Europas. Viele besuchen die Insel nur im Urlaub. Andere wollen zeitlich begrenzt oder ganz auf Mallorca leben und gehen auf die Suche nach einer Mietimmobilie. Ist die geeignete Immobilie gefunden, muss ein Mietvertrag geschlossen werden. Dazu haben Makler oder Rechtsanwälte meist verschiedene Standardverträge zur Hand. Zunächst kommt es darauf an, zu welchem Zweck Sie die Immobilie mieten wollen. Deutschsprachige Makler und Rechtsanwälte unterscheiden die Vertragstypen des „Saisonmietvertrages“ und des „Langzeit-Mietvertrages“. Im spanischen Mietgesetzbuch (LAU) und im Zivilgesetzbuch (CC) werden Sie vergeblich nach dieser Typologie suchen. Grund genug, dieses Thema ein wenig näher zu beleuchten.

Die gesetzlichen Vorgaben

„Ein Blick ins Gesetz erleichtert die Rechtsfindung“, lernt jeder Jurastudent schon im ersten Semester. Schauen wir also zunächst in das spanische Mietgesetz (LAU). Dort unterscheidet es in Art. 2 zwischen der Miete zum Wohnen als ständiger, erster Wohnsitz  und dem Wohnen zu einem sonstigen Zweck (z.B. saisonale zeitlich begrenzte Mietverträge, Gewerbemietverträge). Und da sind wir wieder bei der Typologie. Verträge zum Wohnen als ständiger, erster Wohnsitz sind Langzeitmietverträge, während saisonale oder zeitlich begrenzte Mietverträge meistens – dazu später – Saisonmietverträge sind.

Der Langzeitmietvertrag ist ein mieterfreundlicher Vertrag, regelt die Rechte von Vermieter und Mieter für Wohnungen, die als ständiger (erster) Wohnsitz dienen und unterliegt den gesetzlichen Bestimmungen des spanischen Mietgesetzbuches (LAU). Dort sind die vertragswesentlichen Pflichten von Vermieter (Gebrauchsüberlassung in vertragsgerechtem Zustand, notwendige Erhaltungsmaßnahmen, Mängelbeseitigung) und Mieter (Bezahlung der Miete, sachgerechte Nutzung der Mietsache, Durchführung von Kleinreparaturen) geregelt. Weiter gibt das spanische Mietgesetz Regeln für die Dauer des Mietverhältnisses und seiner Beendigung, die Kaution und die Nebenkosten.

Der Saisonmietvertrag ist ein vermieterfreundlicher Vertrag, der nur bedingt den Mieterschutz-Vorschriften des spanischen Mietgesetzes unterliegt. Gänzlich ausgeschlossen ist die Anwendung des LAU, „wenn eine voll möblierte und ausgestattete Wohnung zur zeitweiligen Nutzung überlassen wird“ (Art. 5 LAU) und den besonderen Regeln über die touristische Nutzung unterliegen. Es liegt auf der Hand, dass mancher Vermieter den von ihm vorbereiteten Mietvertrag als „Saisonmietvertrag“ bezeichnet, um die Mieterschutzvorschriften des Langzeit-Mietvertrages auszuhebeln.

Es ist deshalb notwendig, den Saisonmietvertrag näher zu definieren und vom Langzeitmietvertrag abzugrenzen.  Die wichtigste Abgrenzung ist, dass die Mietwohnung des Saisonmietvertrages nicht der ständige Wohnsitz des Mieters ist. Beispiele: Anmietung für Studien- und Ausbildungszwecke, für einen befristeten Arbeitsvertrag, als längerfristige Ferienwohnung – jeweils unter Beibehaltung des ersten Wohnsitzes im Heimatland. Viele sagen, der Abschluss eines Saisonmietvertrages sei nur für eine Mietdauer von wenigen Wochen oder Monaten zulässig. Das ist nicht richtig. Es kommt keineswegs auf die Dauer an, sondern allein auf den Zweck der Anmietung. Um spätere Streitigkeiten über die Wirksamkeit des Mietvertrages und die eventuelle Anwendung der Schutzvorschriften des LAU zu vermeiden, sollten in einem Saisonmietvertrag stets der beibehaltene 1. Wohnsitz im Heimatland sowie der Zweck des Mietverhältnisses angegeben werden.

Da somit für den Langzeitmietvertrag und den Saisonmietvertrag unterschiedliche Regelung und damit Rechtsfolgen greifen, sollte der vom Vermieter vorgelegte Vertragsentwurf gründlich dahin geprüft werden, ob er wirklich dem Willen und beabsichtigten Zweck beider Vertragsparteien entspricht.

2 Kommentare zu “Saisonmietvertrag oder Langzeitmiete?

  1. Brigitte Herzberg schreibt:

    Gut, dass Sie mit dem Irrtum aufgeräumt haben, ein Saisonmietvertrag wandle sich nach Ablauf eines Jahres immer in einen Langzeit-Mietvertrag um. Die Dauer ist also unbedeutend, wichtig ist allein der Zweck. Wieder was gelernt.

    Ihre Brigitte Herzberg

  2. Michael Feierabend schreibt:

    zur Zeit scheint sich ja der Mietmarkt durch Corona ein wenig zu entspannen, da viele Wohnungen, die bisher als Ferienwohnungen vermietet wurden, nun für “normale” Mieter zu vernünftigen Preisen neu auf den Markt gekommen sind. In diesem Sinne hjat doch Corona etwas Gutes.

    Michael Feierabend

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