Saisonmietvertrag vs. Langzeitmiete - was ist der Unterschied?
Zunächst wollen wir einige Begriffe klären: Die Mehrzahl der in Spanien abgeschlossenen Mietverträge unterliegt den gesetzlichen Regelungen des Mietgesetzes LAU. Art. 2 LAU nimmt ein Wohnraummietverhältnis dann an, wenn der Zweck des Vertrages vorrangig darin besteht, dem Mieter ständigen Wohnraum (1. Wohnsitz) zu verschaffen.
Aus dieser Definition fallen z.B. Saisonmietverträge sowie Mietverträge über Gewerberäume heraus. Die Abgrenzung zwischen einem mehrmonatigen Saisonmietvertrag (auch Nichtresidenten-Vertrag genannt) und einem Langzeitmietvertrag scheint oft schwierig, ist es aber nicht: Ein Saisonmietvertrag liegt immer dann vor, wenn der Mieter woanders seinen Erstwohnsitz hat und beibehält und der Grund der Befristung im Vertrag angegeben ist (z.B. Saisonarbeitsvertrag, Studienaufenthalt, Miete bis zur Fertigstellung des eigenen Hauses).
Die Einzelheiten eines Saisonmietvertrages können zwischen den Parteien individuell ausgehandelt werden (z.B. Verzicht auf Kündigungsfristen und Verpflichtung, bis zum vereinbarten Ende des Vertrages den Mietzins zu zahlen), weil der Gesetzgeber bei dieser Vertragsform kein gesteigertes Schutzbedürfnis des Mieters sieht.
Die Vertragslaufzeiten einer Langzeitmiete
Minkner & Partner befasst sich nicht mit Ferienvermietungen, sondern ausschließlich mit Saisonmietverträgen und Langzeitmietverträgen mit einer Vertragslaufzeit von mindestens 6 Monaten, meist von einem Jahr. Die Mietvertragsparteien können die Vertragsdauer frei vereinbaren. Meist ist eine Laufzeit von 1 Jahr vorgesehen. Nach Ablauf von mindestens 6 Monaten kann der Mieter das Vertragsverhältnis einseitig mit einer Frist von 30 Tagen kündigen. Die Parteien können im Mietvertrag für den Fall der vorzeitigen Kündigung einen Schadenersatz vereinbaren.
Allerdings verlängert sich der Vertrag auf einseitigen Wunsch des Mieters automatisch um jeweils 1 weiteres Jahr bis zur Dauer von maximal 5 Jahren. Ist der Vermieter eine juristische Person, gilt eine maximale Mietzeit von 7 Jahren, die Dauer der stillschweigenden Verlängerung 3 Jahre. Will der Vermieter eine stillschweigende Verlängerung vermeiden, muss er mindestens vier Monate vor Vertragsablauf den Vertrag kündigen, während der Mieter 2 Monate im Voraus kündigen muss. Ein weiteres Plus für den Mieter: Nach Ablauf von mindestens 6 Monaten kann er einseitig das Vertragsverhältnis mit einer Frist von 30 Tagen kündigen. Im Vertrag kann jedoch für diesen Fall ein Schadenersatzanspruch des Vermieters vereinbart werden.
Mietzins
Der Mietzins kann zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden. Vereinbarte Mieterhöhungen greifen jeweils mit Ablauf eines Jahres zum folgenden Jahr. Nach der Änderung des Mietgesetzes (LAU) von 2019 greift bei allen Mietverträgen ein „Aktualisierungsrecht des Vermieters“, d.h. der Vermieter darf – auch wenn dies nicht gesondert vereinbart ist, die Miete jährlich anpassen. Ist nichts anderes vereinbart, gilt der spanische Verbraucherpreisindex (IPC).
Kaution
Die Kaution beträgt eine Monatsmiete. Es können zusätzliche Sicherheiten vereinbart werden (weitere Kautionen, Bürgschaften). Die Kaution wird in der Regel nicht verzinst. Der Vermieter kann auch weitere Sicherheiten verlangen.
Mietminderungsrecht
Ein Miet-Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache kennt das spanische Recht nicht, vielmehr hat der Mieter lediglich einen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter. Mindert der Mieter dennoch den Mietzins, schafft er einen Kündigungsgrund.
Untervermietung
Es gibt immer wieder „schlaue“ Mieter, die aus der Anmietung noch ein Geschäft machen und die Wohnung ganz oder teilweise an Dritte – besonders gern in der Feriensaison – untervermieten wollen. Die Untermietung ist generell nicht gestattet, sie bedarf der ausdrücklichen u n d schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Eine Untervermietung ohne ausdrückliche und schriftliche Zustimmung des Vermieters berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.
Sind Haustiere wie Hunde und Katze erlaubt?
Die vierbeinigen Freunde wie Hunde und Katzen gehören bei vielen Mietern zur Familie. Nur, dürfen sie auch mit dem Mieter in die Mietwohnung einziehen? Wie so oft muss der Jurist antworten „es kommt drauf an“. Die meisten Wohngebäude unterliegen dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz, das den Miteigentümern (und damit auch deren Mietern) auferlegt, sich so zu verhalten, dass die Miteigentümer nicht gestört oder belästigt werden. Einzelheiten dazu regelt meist die Satzung der Eigentümergemeinschaft, die bisweilen das Halten von Haustieren generell verbietet. Wenn die Statuten dazu schweigen und auch der Mietvertrag das Halten von Haustieren nicht ausdrücklich verbietet, können in der Mietwohnung Haustiere gehalten werden, solange sie die Nachbarn nicht stören. Sieht der Mietvertrag ausdrücklich ein Verbot des Haltens von Haustieren vor, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte die Genehmigung zur Haustierhaltung in einer Langzeitmiete ausdrücklich im Vertrag festgeschrieben werden.
Kauf bricht nicht Miete
Im deutschen Recht kennen wir den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, d.h. bei einem Verkauf der Immobilie tritt der Käufer anstelle des bisherigen Eigentümers/Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein und hat kein Kündigungsrecht. Anders war das bislang im spanische Recht: Unter der Voraussetzung, dass der Mietvertrag nicht aufgrund notarieller Urkunde in das Eigentumsregister eingetragen wurde, konnte der neue Eigentümer den Mieter auffordern, die Immobilie innerhalb einer angemessenen Frist zu verlassen. Das hat sich nun aufgrund der Änderung des Mietgesetzes LAU von 2019 grundlegend geändert: Jetzt gilt, dass auch bei Mietverträgen, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, der Käufer an die mit dem Mieter vereinbarte Laufzeit gebunden ist. Dies kann natürlich den Verkauf einer Immobilie behindern, so dass Vermieter heute keine langfristigen Mietverträge mehr abschließen wollen.
Wenn Sie an einer Langzeitmiete eines Hauses oder eines Apartments auf Mallorca interessiert sind, wenden Sie sich bitte an unseren Mietexperten Oscar Chuctaya (971 - 671 250)
