Wann muss eine Villa oder Finca eine Lizenz zur Ferienvermietung haben?
Der Gesetzgeber der Balearen hat die touristische Ferienvermietung von Immobilien in den Jahren 2017 – 2019 sehr rigide geregelt. Die wichtigsten Begriffe und Vorschriften wollen wir nachfolgend darstellen: Der Gesetzgeber versteht unter Ferienvermietung oder touristischen Vermietung die Vermietung einer vollständigen Wohneinheit auf kurze Dauer und mit Gewinnerzielungsabsicht. Nach allgemeiner Ansicht fallen deshalb unter die gesetzlichen Vorschriften alle tage- oder wochenweisen Mietverhältnisse für Ferienunterkünfte, wenn die Mietzeit unter vier Wochen beträgt. Allerdings kann man nicht sicher sein, dass auch bei Mietverhältnissen über vier Wochen bei einer Inspektion das Mietverhältnis als touristische Vermietung angesehen wird. Eine touristische Vermietung wird immer dann angenommen, wenn die Vermietung über „touristische Kanäle“ vorgenommen wird, also z.B. über Vermietungs-Portale im Internet, Webseiten, Immobilienmakler oder Werbeanzeigen in Zeitschriften. Die Überlassung der Ferienimmobilie an Familienangehörige bedarf keiner Lizenz.
Welcher Immobilientyp darf zur touristischen Nutzung vermietet werden?
Mit wenigen Ausnahmen ist die Vermietung von Mallorca Immobilien für Ferienzwecke generell untersagt. Gerade in diesem Bereich gab es in der Vergangenheit zahlreiche Fälle von illegaler Vermietung von Wohnungen, ohne Lizenz und ohne Steuern zu zahlen. Es wurde häufig beklagt, dass damit viele Wohnungen dem regulären Mietwohnungsmarkt entzogen wurden und zur Verknappung von Mietwohnraum führte. Somit ist in der Regel nur die Vermietung von freistehenden Häusern für touristische Zwecke gestattet. Allerdings gibt es auch hier wieder Einschränkungen. Es kommt darauf an, in welchem Ort sich die Villa befindet. Der Gesetzgeber hat ein Zonensystem eingeführt: In sog. „gesättigten Zonen“ werden keine neuen Lizenzen erteilt, in „ungesättigten Zonen“ dagegen ja.
Wie bekomme ich für meine Villa eine Ferienvermietungslizenz?
Das Verfahren zur Erteilung einer Ferienvermietungslizenz ist kosten- und zeitaufwändig. Zuständig sind vier Behörden, nämlich das örtliche Bauamt im Rathaus, die Bettenbörse, die Tourismusbehörde und die örtlich zuständige Polizei. Das Bauamt erteilt die Bescheinigung, ob die Immobilie in einer ungesättigten Zone liegt. Bei der Bettenbörse muss man eine Gebühr für die Lizenz zahlen (beim Einfamilienhaus pro Bett 3.500 €). Bei der Tourismusbehörde bekommt man die Genehmigung zur Aufnahme in das Verzeichnis zur touristischen Nutzung DRIAT. Und schließlich muss die Immobilie noch bei der örtlichen Polizei gelistet werden. Wie gesagt: Ein zeit- und kostenaufwändiger Vorgang. Sie sollten das Verfahren in die Hände eines erfahrenen Rechtsanwalt oder einer Gestoria legen. Sie können diese gesamte Problematik nur umgehen, wenn Sie eine Villa oder eine Finca mit einer bestehenden „alten“ Ferienvermietungslizenz kaufen.
Deckelung der Bettenzahl für Ferienvermietung durch Eildekret
Mit einem Eildekret vom 11.02.2022 hat die Balearen-Regierung das neue Tourismusgesetz verabschiedet und damit u.a. die Anzahl der Betten für die Hotellerie und die übrige Ferienvermietung gedeckelt. Experten meinen, dass die privaten Ferienvermietung auf den Inseln eine unsichere Zukunft bevorstehe. Nach dem Text des Dekrets entfällt die bisherige Möglichkeit, beim Verkauf einer Immobilie mit Ferienvermietungslizenz die Lizenz an den Verkäufer zu übertragen. Ferienvermieter haben bereits massiv gegen diesen Teil des Dekrets protestiert. Sie sehen darin einen enteignungsgleichen Eingriff in ihr Immobilieneigentum und den eingerichteten und ausgeübten Gewerbetrieb. Die Mallorca Zeitung hat auf eine Anfrage vom zuständigen Inselrat die Auskunft erhalten, dass bestehende Lizenzen für die Ferienvermietung angeblich vom Dekret nicht betroffen seien. Da gibt es noch viel Klärungsbedarf, bevor das Dekret in eine endgültige Fassung des Tourismusgesetzes umgesetzt wird.
Auf den Kaufmarkt für Wohnungen und Villen auf Mallorca wird dies nur marginal Einfluss haben, da unter ausländischen Investoren der Kauf von Mallorca Immobilien, um sie dann in die Ferienvermietung zu geben, ein nicht stark genutztes Modell war. Die Balearen-Regierung hatte schon in der Vergangenheit für die Erteilung einer Lizenz so hohe Hürden gesetzt (Einteilung der Insel in gesättigte Zonen und ungesättigte, die gerade in für Touristen interessanten Gebieten, die private Ferienvermietung verboten sowie hohe Lizenzkosten), dass Investoren allenfalls Immobilien mit bestehender Ferienvermietungslizenz kauften.
Das Eildekret sieht Folgendes vor: Für die nächsten vier Jahre werden keine neuen Lizenzen für Gästebetten in Hotels mehr erteilt. Bereits im Tourismusgesetz von 2017 war eine Obergrenze von Gästebetten von 623.000 für die Balearen vorgesehen, von denen 435.000 auf Mallorca genehmigungsfähig waren. Politisches Ziel war es schon damals, diese Zahlen zukünftig noch deutlich zu reduzieren. Dazu muss man wissen, dass von den 635.000 Betten-Lizenzen schon 90.000 nicht übertragbar waren, also mittelfristig eh vom Markt verschwinden würden. Die neue Regelung hat zu (erwarteten) Protesten des Verbandes der Ferienvermieter (HABTUR) geführt. Die Hotellerie sieht das neue Gesetz „verhalten positiv“, da es sich mit der Qualitätsoffensive der Hotelwirtschaft der Inseln decke. Die Regierung will trotz der Kritik am Dekret festhalten. Es führe mittelfristig zu einem Wandel von Quantität zur Qualität und werde voraussichtlich den Mietmarkt entspannen, da die Wohnungen, die bislang für eine Ferienvermietung vorgesehen waren, nunmehr wahrscheinlich dem Mietmarkt zur Verfügung stünden.
Was steht nun in der endgültigen Fassung des Tourismusgesetzes?
Am 31. Mai 2022 hat das Balearen-Parlament nach heftigen Diskussionen mit Interessenvertretern, den Oppositionsparteien und innerhalb der Linkskoalition eine endgültige Fassung des Tourismusgesetzes beschlossen, wodurch das Dekret vom 11.02.2022 kassiert wurde.
Zunächst bleibt es bei dem vierjährigen Moratorium. Während dieser Zeit dürfen keine neuen Gästebetten eingerichtet und zugelassen werden. Die Inselräte müssen in diesem Zeitraum entscheiden, ob ab 2026 neue Gästebetten eingerichtet werden sollen, wobei die Zahl zwingend unter der derzeit in der Bettenbörse verfügbaren liegen muss. Wenn die Inselräte untätig bleiben, wird die Regierung voraussichtlich ein dauerhaftes Moratorium verkünden. Derzeit gibt es in der Bettenbörse 8.500 Betten, die verkauft werden können, nämlich 4.840 für Hotels und 3.640 für Ferienunterkünfte.
Wichtiger Hinweis: Minkner & Partner befasst sich nicht mit der Ferienvermietung von Immobilien, sondern vermittelt ausschließlich Immobilien mit Langzeit-Mietverträgen.
