Immobiliengutachten zur Mallorca-Immobilie

Wie ermittle ich einen marktgerechten Wert?

Das Thema:

Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie auf Mallorca haben Käufer und Verkäufer Interessen, die sich diametral entgegenstehen: Während der Käufer einen möglichst niedrigen Kaufpreis zahlen will und alle Schwachstellen der Kaufimmobilie sucht und hoch bewertet, will der Verkäufer einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen, wird Mängel „wegsprechen“ und seine Immobilie in den schönsten Farben anpreisen. Wie führt man die Parteien zusammen, wie kommt man zu einem marktgerechten Preis, der schlussendlich beide Parteien zufrieden stellt? Der Immobilien-Gutachter ist hier gefragt. Der Sachverständige kann nach bewährten Verfahren den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Sein Rat ist nicht nur bei Verkaufsverhandlungen gefragt, vielmehr wird eine fachkundige Immobilienbewertung oft auch in Scheidungs- und Erbschaftssachen gebraucht. Häufig bildet das Sachverständigen-Gutachten auch die Grundlage für gerichtliche Entscheidungen.

Die Bewertungsmethoden:

Die Immobilienbewertung ist durch rechtliche Vorschriften nach international gleichen Standards geregelt, die zwar im Detail abweichen, aber dieselben Grundlagen haben. Diese Regelungen werden in den einzelnen Ländern ergänzt durch die Fachkenntnisse des Gutachters in betriebswirtschaftlicher, rechtlicher und bautechnischer Hinsicht. Im Grundsatz kann man aber sagen, dass die Bewertung einer Villa in Port Andratx, einer Villa in Santa Ponsa und andererseits eine Villa auf Sylt und einem Haus am Golfplatz von Usedom nach in etwa gleichen Kriterien erfolgt. In Deutschland und in Spanien wird im Wesentlichen nach drei Verfahren oder einer Kombination dieser Verfahren bewertet: dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren ist das in der Bewertungspraxis gängigste Verfahren, da es durch den Vergleich der Wertigkeit von Immobilien, die mit dem zu bewertenden in vielen Punkten übereinstimmen, relativ treffsicher der aktuelle Marktpreis (Verkehrswert) einer Immobilie ermittelt werden kann. Voraussetzung für die Anwendung dieses Verfahrens ist immer, dass eine Mehrzahl von Immobilien vorhanden ist, die sich in Lage, Größe, Alter und Ausstattung ähneln. Hat man dann die Vergleichsimmobilien zusammengestellt, müssen in einem Ausgleichsverfahren Ab- und Zuschläge für Größen- und Ausstattungsdifferenzen gemacht werden. Ist eine Immobilie sehr spezifisch, sind keine wirklich vergleichbaren Immobilien auf dem Markt, eignet sich allerdings das Vergleichswertverfahren zur Bewertung nicht.

Das Sachwertverfahren:

Beim Sachwertverfahren wird zunächst unter Anwendung des Vergleichswertverfahrens der Bodenwert einschließlich etwaiger Erschließungskosten ermittelt. Dann folgt eine Feststellung des Wertes der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen und Betriebseinrichtungen. Hierbei werden zunächst die Herstellungskosten ermittelt und dann Abschläge für Alter, Gebäudezustand, Abnutzung und Instandhaltung vorgenommen. Und schließlich wird auch die voraussichtliche Restnutzungsdauer ermittelt.

Das Ertragswertverfahren:

Bei diesem Verfahren werden der Wert von Grund und Boden sowie der Baulichkeiten auf der Grundlage des Ertrages festgestellt. Auch hier sind die wesentlichen Faktoren der Zustand der Gebäude und die Restnutzungsdauer. Das Ertragswertverfahren wird immer dann angewendet, wenn ein Investor wissen will, welche Einnahmen er künftig aus der Immobilie erzielen kann, insbesondere durch Vermietung und Verpachtung. Das Ertragswertverfahren wird deshalb im Wesentlichen bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Betreiberimmobilien wie Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien verwandt.

Minkner & Partner hat in seinem Netzwerk erfahrene Immobilien-Gutachter, die für Sie mit diesen Verfahren den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie für den Kauf, den Verkauf und die Auseinandersetzung im Scheidungs- oder Erbschaftsverfahren ermitteln können. Sprechen Sie mit uns!