Bei jedem Immobilienverkauf ist der Fiskus lachender Dritter

KarinEbermannAllerdings: leichte Steuersenkungen

für 2015 und 2016

von Karin Ebermann
 

 In allen EU-Staaten sitzt der jeweilige nationale Fiskus bei allen Immobilienkaufverträgen als lachender Dritter am Tisch und kassiert seinen Anteil vom Gewinn. In jedem Land allerdings in unterschiedlicher Höhe, und oft wird auch danach unterschieden, ob der Verkäufer in dem jeweiligen Land steueransässig ist oder nicht. In Spanien waren früher die Unterschiede bei der Gewinnbesteuerung Residenter und Nichtresidenter besonders drastisch. Bis zum 31.12.2006 hatten nichtresidente Immobilienverkäufer auf den Gewinn 35 % Steuern zu zahlen, während die Steuerlast der Residenten nur bei 18 % lag. Europäische Kommission und Europäischer Gerichtshof haben seitdem für eine Angleichung der Steuersätze gesorgt. Bis zum 31.12.2014 betrug die Steuerlast des Nichtresidenten 21 %. Für 2015 und 2015 gibt es geringe Steuersenkungen, womit ich mich im Folgenden befassen will:

Der Veräußerungsgewinn:

Wie findet die Gewinnermittlung statt? Der Gewinn wird nach der Differenzmethode berechnet, nämlich aus der Differenz zwischen Anschaffungskosten (zzgl. Damaliger Erwerbsnebenkosten, Steuern und Finanzierungskosten sowie werterhöhender Modernisierungs- und Renovierungskosten) und dem Veräußerungswert, der ebenfalls um Kosten und Steuern sowie eine etwa angefallene Maklerprovision zu reduzieren ist. Auf den so festgestellten Veräußerungsgewinn wird im Rahmen der Einkommensteuer ein Steuersatz für die Gewinnsteuer fällig.

Der Steuersatz für Nichtresidente:

Wie schon in der Einleitung ausführt, betrug der Steuersatz bis zum 31.12.2014 21 %. Ab 1.1.2015 gilt ein Steuersatz von 20 %, ab 1.1.2016 einer von 19 %. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass es in Spanien keine Spekulationsfrist gibt, nach deren Ablauf der Gewinn steuerfrei vereinnahmt werden könnte – wie z.B. in Deutschland, wo (in der Regel) nach Ablauf von 10 Jahren Haltefrist der Gewinn aus einem Immobilienverkauf steuerfrei ist.

Der Steuereinbehalt von 3 %:

In der täglichen Beratungspraxis erklären uns manche verkaufswillige Eigentümer, sie hätten gehört, dass sie beim Verkauf nur eine einmalige Abgeltungssteuer in Höhe von 3 % an den spanischen Fiskus zu zahlen hätten. Diese Ansicht ist falsch. Sie fußt auf folgendem Sachverhalt, dessen Rechtsfolgen falsch verstanden werden: Nach spanischem Steuerrecht ist der Käufer einer Immobilie verpflichtet, dem Kaufpreis einen Betrag in Höhe von 3 % einzubehalten (es sei denn der Verkäufer ist Steuerresident in Spanien) und als A-Conto-Zahlung auf die Steuerschuld des Verkäufers an das Finanzamt abzuführen. Für diese Steuerschuld haftet die Immobilie. Um diese Haftung zu beseitigen, wird in der Regel der 3 %-ige Betrag vom Kaufpreis abgezogen und per Scheck an die Gestoria übergeben, die den Kaufvertrag abwickelt. Dieser Betrag ist innerhalb von 30 Tagen mit dem Formular 211 beim Finanzamt einzuzahlen. Der nichtresidente Verkäufer hat dann eine Frist von 4 Monaten, seine Steuererklärung beim spanischen Finanzamt abzugeben. In dieser kann der Betrag von 3 % von der tatsächlichen Steuerschuld abgesetzt werden. Zu beachten ist, dass Einbehalt und Steuerschuld unterschiedliche Berechnungsgrundlage haben: Der 3-%ige Steuereinbehalt berechnet sich auf der Basis des beurkundeten Kaufpreises, der Steuersatz der Gewinnsteuer auf der Basis des tatsächlichen Gewinns.

Einbehalt und Abführung der 3 % sind auch dann durchzuführen, wenn die konkrete Abrechnung zu einem Verlust des Verkäufers führt. In diesem Fall hat der Verkäufer gegen den spanischen Fiskus einen Erstattungsanspruch. Theoretisch: Die Praxis zeigt, dass im Falle der Geltendmachung eines Erstattungsanspruchs das Finanzamt sämtliche Steuererklärungen des Antragstellers überprüft und ggfs. Nicht gezahlte Steuern mit erheblichen Säumniszuschlägen und Zinsen belegt, bis sich auf wundersame Weise der Erstattungsanspruch „weggerechnet“ hat.

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