Immobilienmarkt Mallorca 2020

Immobilienmarkt Mallorca 2020

Update 03.09.2020 – Immobilienpreise auf Mallorca – Corona

Die letzte Analyse und Prognose über die Entwicklung der Immobilienpreise auf Mallorca während Corona liegt drei Monate zurück. Inzwischen wurde Palmas Flughafen wieder für internationale Gäste geöffnet, was zu einem starken Anstieg der Besucherzahlen führte. Nachdem Mallorca vor zwei Wochen von der deutschen Bundesregierung zum Risikogebiet erklärt wurde, hat der Besucherstrom wegen der deutschen Quarantäne-Bestimmungen wieder deutlich nachgelassen, wenngleich die Möglichkeit besteht, den Test bereits auf Mallorca durchführen zu lassen und bei geschickter Test- und Reiseplanung den Testbescheid schon bei der Einreise in Deutschland in Händen haben kann.

Die Reise-Möglichkeiten und -Beschränkungen haben natürlich direkten Einfluss auf den Immobilienumsatz, denn der persönliche Eindruck ist nicht durch Videopräsentationen zu ersetzen, mögen die Produzenten den Verkaufserfolg bei Einsatz ihrer innovativen Technik noch so sehr anpreisen. Dennoch: Schon während des Lockdowns war die Nachfrage nach hochwertigen Mallorca-Immobilien ungebrochen, sieg sogar überproportional (im Vergleich zu den Sommermonaten in den Vorjahren) an. Nach Aufhebung des Einreiseverbots bewegten sich die Zahlen der tatsächlichen Verkäufe auf hohem Niveau. Neben einem gewissen Nachholeffekt wurden die Kaufentscheidungen   jetzt  mit der Befürchtung begründet, dass eine Geldentwertung drohe und man einen sicheren Anlageort für sein Kapital suche. Dazu muss man wissen, dass auf deutschen Sparkonten unverzinstes Geld (teilweise sogar mit Strafzinsen belegt) in Höhe von 1 Billion Euro liegen. Bei den Investoren handelt es sich demgemäß um den gehobenen Mittelstand, der die wirtschaftlichen Folgen von Corona leichter wegstecken kann als ein Arbeitnehmer im unteren Einkommensbereich.

Dieser starken Nachfrage im mittleren und oberen Preissegment stand keine Erhöhung des Angebots gegenüber, so dass die Preise sehr stabil blieben und im High-Class-Bereich sogar eine leichte Tendenz nach oben festzustellen war.

Anders verhält es sich im Bereich der Gewerbeimmobilien, ein Markt, der von Minkner & Partner nur am Rande bedient wird. Viele Geschäfte mussten mangels Kunden schließen. Die Prognose der Einzelhandels- und Gastronomen-Verbände geht dahin, dass etwa 30 % dieser Geschäfte aufgeben und nicht mehr öffnen werden. Ladengeschäfte, für die man bislang hohe Abstandssummen zahlen musste, kann man nunmehr ohne Abstandszahlungen anmieten; die Mieten im Gewerbereich sind zwischen 15 % und 20 % gesunken. Auch die Kaufpreise für Gewerberäume geraten unter Druck. Viele Eigentümer von Gewerberäumen, deren Immobilien lastenfrei sind, haben sich allerdings entschieden, den Winter und die Entwicklung von Corona abzuwarten und erst Anfang 2021 nach neuen Käufern oder Mietern zu suchen.

Das Thema

In diesen Tagen wird Mallorcas Flughafen wieder für die internationalen Freunde der Insel geöffnet werden, nachdem dort drei Monate lang Friedhofsruhe herrschte – so wie auf den meisten Flughäfen Europas und der Welt. Wegen der COVID 19 – Pandemie durften Hunderttausende von Touristen, die die Insel über Ostern und Pfingsten 2020 besuchen wollten, nicht einreisen. Hotels, Restaurants, Geschäfte und die meisten Unternehmen aus Handel, Dienstleistung und Handwerk mussten schließen und waren/sind in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht. Arbeitnehmer und Selbständige waren auf staatliche Hilfsmaßnahmen angewiesen, so sie denn einen Anspruch darauf hatten. In mehreren Phasen kehrte Mallorca „zur neuen Normalität“ zurück. Viele fragen nun, ob und welche Auswirkungen die Pandemie und ihre wirtschaftlichen Folgen auf den Immobilienmarkt Mallorcas haben.

Manche meinen, die Immobilienpreise würden fallen. Viele sagen, die Preise blieben stabil. Andere halten sogar Preissteigerungen für plausibel. Grund genug, dieses Thema analytisch anzugehen.

Mallorcas Immobilienmarkt vor Covid 19

Der Immobilienmarkt der Balearen war seit 2011 von großer Stabilität und Wachstum geprägt. 2019 wurden auf den Balearen Immobilien im Gesamtwert von 4 Milliarden Euro verkauft. Auch im ersten Quartal 2020 wurden hohe Umsätze verzeichnet. An dem Gesamtumsatz hatten Kaufverträge ausländischer Investoren, insbesondere Zweit-Wohnsitz-Käufer, einen Anteil von 43 %.  Mit diesen Zahlen ist der Immobiliensektor nach dem Tourismus der wichtigste Wirtschaftszweig der Balearen mit einem Anteil von 20 % am Bruttoinlandsprodukt (BIP).

Wie verhielt sich der Markt während des Alarmzustandes?

Während des dreimonatigen Alarmzustandes herrschte auf dem Markt für Mallorca Immobilien Stillstand. Insbesondere wegen der verordneten Ausgangssperre und der Schließung der nicht system-relevanten Unternehmen und Geschäfte waren auch die Maklerunternehmen nicht in der Lage, neue Immobilien in ihr Portfolio aufzunehmen und mit (einheimischen) Kunden Besichtigungen durchzuführen. Besichtigungen mit ausländischen Interessenten scheiterten daran, dass diese nicht einreisen durften. Die Makler führten ihre Tätigkeiten überwiegend im Home-Office aus und hielten Kontakt zu ihren Kunden. Einige Geschäfte, die noch vor Beginn des Alarmzustandes angebahnt worden waren, konnten mit notariellen Vollmachten der Vertragsparteien abgewickelt werden. Eigentümer und Kaufinteressenten verhielten sich abwartend und interessiert: Wie lange wird der Alarmzustand dauern? Wie wird sich der Markt entwickeln? Wie werden sich Angebot und Nachfrage gestalten und daraus resultierend: werden die Preise fallen oder steigen? Eine Steigerung des Angebot oder hektische Preisnachlässe konnten nicht festgestellt werden. Die Makler berichten allgemein von etwas geringerer, aber sehr interessierter Nachfrage. Wie aber wird sich der Markt nach Beendigung des Alarmzustandes entwickeln.

Wie wird sich der Markt nach Beendigung des Alarmzustandes entwickeln?

Eine Prognose, wie sich der Immobilienmarkt auf Mallorca entwickeln wird, hängt von einer Mehrzahl von Imponderabilien ab. Die wichtigste Frage ist wohl die, ob es eine zweite Covid19-Welle in Deutschland und in Spanien und einen eventuell notwendigen zweiten Lockdown geben wird. Die deutschen Virologen Prof. Drosten und Prof. Streeck sehen keine zweite Welle, jedoch ein leichtes Ansteigen der Ansteckungen im Herbst und Winter, weil „man dann mehr in geschlossenen Räumen sitze“. Weiter wird die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in beiden Ländern Einfluss auf das Investitionsverhalten beim Kauf von Auslandsimmobilien haben.

1. Annahme: Die Preise werden fallen

Wann fallen Immobilienpreise?
Eine einfache Antwort: Immobilienpreise fallen, wenn das Angebot größer ist als die Nachfrage.

Auf der Angebotsseite ist derzeit nicht festzustellen, dass sich das Angebot an Mallorca-Immobilien in den letzten Monaten vergrößert habe oder dies bevorstehe. Im Gegenteil – wie ich noch ausführen werde. Bei den Eigentümern von Spanien-Immobilien besteht – anders als in der Wirtschaftskrise 2008/2009 – derzeit kein Verkaufsdruck. Dazu sollten wir den rein spanischen Markt von dem Markt der internationalen Nachfrage trennen. Im rein spanischen Markt hatten wir 2008/2009 die Besonderheit, dass mehr als 80 % der Spanier in Wohnungseigentum leben und die Immobilien oft mit hohen Hypotheken belastet waren/sind. Noch vor zehn  Jahren war es in Spanien die Regel, mit variablem Zins zu finanzieren, was in der Krise 2008/2009 zu Zinsen von nahezu 10 % führte. Da viele Eigentümer diese Zinslast damals nicht stemmen konnten, kam es zu Kreditkündigungen, Zwangsversteigerungen und Räumungen. Das ist heute ganz anders. Wir haben ein historisch niedriges Zinsniveau, so dass die spanischen Eigentümer die Belastungen meist stemmen können. Hinzu kommen gesetzliche Schutzmaßnahmen wie Tilgungsaussetzungen und Vollstreckungsschutz. Die internationalen Eigentümer haben ihre Immobilien meist lastenfrei und  deshalb keinerlei Druck bezüglich Zins und Tilgung. Sie können ihren geforderten Kaufpreis „aussitzen“. Es steht nach alldem nicht zu erwarten, dass viele Eigentümer ihre Spanien-Immobilie verkaufen müssen und sich dadurch binnen kurzer Zeit das Angebot deutlich vergrößert.

Im Gegenteil: Durch nicht durchdachte gesetzliche Maßnahmen der linken Balearen-Regierung wurde das Angebot erheblich verknappt. Mit einem Eildekret griff die Balearen-Regierung in die Möglichkeiten des Bauens auf ländlichem Boden (suelo rústico) ein, indem es zum einen große Flächen in nicht bebaubares Land zurückstufte und für weitere Flächen die Bauvolumen deutlich beschränkte. Experten haben errechnet, dass damit der Bau von etwa 50.000 Wohneinheiten verhindert wurde. Und das in einer Zeit, in der auf den Balearen 15.000 Familien auf der Warteliste für Wohnungen stehen. Also: Kein größeres Angebot an Bauland und Wohnflächen, sondern Verknappung.

Und die Nachfrage? Die Nachfrage nach Neubauten (Wohnungen und Häuser) steigt kontinuierlich. In den letzten 20 Jahren um 40 %. Dagegen werden p.a. nur etwa 500 Wohneinheiten gebaut. Minkner & Partner kommuniziert über seinen Newsletter sowie durch persönliche Ansprache mit etwa 12.000 Kaufinteressenten. Nur sehr wenige haben dabei geäußert, ihr Interesse oder eine Kaufentscheidung aufschieben zu wollen. Die meisten sind nach wie vor an dem Erwerb einer Mallorca-Immobilie interessiert, vertrauen auf und in den Markt und warten sehnsüchtig darauf, dass die Einreise wieder möglich sein wird. Viele wollen auch deshalb jetzt kaufen, weil sie befürchten, die Preise könnten steigen.

2. Annahme: Die Preise werden steigen

Die Annahme, die Preise für Mallorca-Immobilien würden kurzfristig deutlich steigen, wird von einigen Wirtschaftswissenschaftlern gestützt. Die europäischen Regierungen haben die Gelddruckmaschinen in Gang gesetzt und überfluten den Markt mit Geld. Die alte Formel „Geld ist so viel wert, wie Ware vorhanden ist“, scheint nicht mehr zu gelten. Dies kann zu einer schleichenden Geldentwertung führen. Deshalb wird die Flucht der Investoren in Gold und Immobilien vorausgesagt.

3. Annahme: der goldene Mittelweg

Wahrscheinlich wird sich der goldene Mittelweg als der richtige erweisen: Keine hektischen Verkäufe, aber auch keine explodierende Nachfrage. In der nächsten Zeit wird sich der Markt voraussichtlich auf hohem Niveau und seitwärts entwickeln. Die internationale Nachfrage und der Wunsch, auf Mallorca eine Immobilie zu erwerben, wird von den Interessenten deutlich artikuliert. Mallorca bietet diesen Interessenten nach wie vor: ein einzigartiges, mediterranes Klima, eine perfekte Infrastruktur mit einem gut ausgebauten Straßensystem, guter medizinischer Versorgung, vielfältigen sportlichen, kulturellen und gastronomischen Möglichkeiten und Sicherheit. Und das alles in gut zwei Flugstunden von vielen Flughäfen in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Und: Mallorca wird von einem internationalen Investorenkreis als wertstabiler Investitionsstandort angesehen.

Und lassen Sie mich zum Schluss auf die Probleme des Mallorca-Tourismus zurückkommen. Die Experten sagen eine vollständige Erholung erst für 2022 voraus. Zeit genug, über neue Strategien und Konzepte für einen nachhaltigen und die natürlichen Ressourcen schonenden Tourismus nachzudenken. Mit unserem Thema Entwicklung des Immobilienmarktss auf Mallorca hat die Problematik des Massen-Tourismus aber nur am Rande, z.B. im Hinblick auf die gute Erreichbarkeit der Insel, zu tun. Investoren entdecken und begeistern sich für die Insel nicht mittels des Massen-Tourismus, sondern im Wege des individual-Tourismus.

 

3 Kommentare zu “Immobilienmarkt Mallorca 2020

  1. Jens Hartmann schreibt:

    Vielen Dank für die gelungene Darstellung. Ihre Argumente überzeugen mich. Wir haben eh nie an der Stabilität von Mallorcas Immobilienmarkt gezweifelt. Die Flüge sind schon für die erste Juliwoche gebucht. Bis demnächst auf Mallorca.
    Familie Jens Hartmann

  2. Walter Stöckel schreibt:

    Als Käufer hofft man immer auf ein Schnäppchen, als Verkäufer auf steigende Preise. Der von Ihnen beschriebene goldene Mittelweg wird`s wohl werden. Ich danke Ihnen für die gute Argumentationshilfe für das Wochenendgespräch im Kreise der Familie.
    Walter Stöckel, Berlin

  3. Dustin Roberts schreibt:

    Ihre Analyse und Ihr Erfahrungsschatz – alles schön und gut. Wenn die Leute aber arbeitslos sind, wird kein Geld zum Reisen übrig sein und schon gar nicht zum Kauf einer Mallorca-Immobilie.
    Ihr Dustin Roberts

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