Immobilienmarkt und Immobilienpreise Mallorca
Alle wollen nach Mallorca
Der Tourismus auf Mallorca als wichtigste Säule der Wirtschaft hatte durch die Pandemie starke Blessuren erlitten. Das zeigt sich schon an den Fluggastzahlen auf Palmas Flugplatz Son Sant Joan: 2019 waren dort noch 29,7 Millionen Passagieren gelandet und gestartet, wurden in 2020 nur noch 6,1 Millionen Fluggäste abgefertigt. Schon 2021 hatte sich der Tourismus auf der Insel gut erholt, und Palmas Flughafen konnte schon wieder 14,5 Millionen Fluggäste bedienen. Die Zahlen von 2022 belegen, dass Mallorca in etwa dieselbe Anzahl von Reisenden wird begrüßen können wie im Rekordjahr 2019 – möglicherweise wird der Rekord von 2019 eingestellt. Mallorca boomt wieder.
Und viele, die zu Urlaubszwecken nach Mallorca kommen, verlieben sich in die „schönste Insel der Welt“. Sie begeben sich auf die Suche nach einem Feriendomizil, einer Wohnung am Meer, einer Finca auf dem Land, einer attraktiven Villa am Meer oder einer schicken Wohnung in der angesagten Metropole Palma de Mallorca. Grund genug, sich mit Mallorcas Immobilienmarkt zu befassen, zu analysieren und Bilanz zu ziehen.
Immobilienmarkt-Prognose für 2024 (Update 05.03.2024)
Die Nachfrage-Situation nach Mallorca-Immobilien für 2024 wird durch mehrere Faktoren beflügelt: Mallorcas Wirtschaft verzeichnete für 2023 ein Wirtschaftswachstum von über 5 %. Damit war Mallorca in 2023 eine der Regionen Europas mit dem höchsten Wirtschaftswachstum. In 2024 wird dies nicht anders sein, wie die starken Buchungen im Tourismusgeschäft für 2024 zeigen. Nach wie vor ist der Tourismus die stärkste Säule von Mallorcas Wirtschaft und wird dies auch in 2024 bleiben. Hinzu kommen die für Investoren überzeugenden Gesetzesmaßnahmen durch die neue, konservative Regierung unter der Ministerpräsidentin Marga Prohens. Obwohl erst wenige Monate im Amt, hat Prohens etliche Punkte ihres Wahlprogramms erfüllt. So u.a. die Aufhebung der Erbschaftsteuer für nahe Verwandte und die weitestgehende Abschaffung der Vermögensteuer, die heute Freibeträge von 3 Millionen Euro vorsieht. Kauft z.B. eine Familie mit zwei Erwachsenen und zwei Kindern eine Immobilie, so multipliziert sich der Freibetrag (4 x 3 Mio. €) auf 12 Millionen Euro. Weiter arbeitet Prohens an einer nachträglichen Legalisierung von illegalen und bestandsgeschützten Häusern, an einer eigenen Fassung des Wohngesetzes (das nationale Gesetz sieht einen Mietpreisdeckel vor), an einer Verkürzung der Baugenehmigungs-Verfahren, an Vorschriften zur Verdichtung des Wohnraums und Bereitstellung von Bauland aus öffentlicher Hand, am Thema des sozialen Wohnungsbaus und an einer Beseitigung des Problems der Hausbesetzungen. Nach Jahren des Stillstands und der Vermögensumverteilung von oben nach unten kommt nun endlich Bewegung in Mallorcas Politik. Es gibt viel zu tun!
Mallorcas Makler verzeichnen seit Beginn des Jahres eine sehr gute Nachfrage von ausländischen Investoren. Dieser Nachfrage steht ein geringes Angebot gegenüber, weil in 2023 wegen verschiedener Unsicherheitsfaktoren (Verteuerung von Material und Zinsen, zu wenig Arbeitnehmer, zu lange Genehmigungsverfahren, u.a.) zu wenig gebaut wurde. Damit bleibt aber der Markt in 2024 ein Verkäufermarkt, der die Preisentwicklung weiter antreiben wird.
Mallorcas Immobilienmarkt 2023
Eine zuverlässige Bilanz beruht regelmäßig auf den vollständigen Daten, die von verschiedenen Ministerien, Organisationen und Gruppen veröffentlicht werden. Das sind u.a. das Ministerium für Verkehr, Mobilität und urbane Agenda, die Sociedad de Tasación, die Architektenkammer der Balearen, das Nationale Spanische Institut für Statistik, die Registratoren der Grundbuchämter, die Notarkammer und andere. Da noch nicht alle Daten vorliegen, kann derzeit für 2023 nur ein vorläufiges Ergebnis festgehalten werden.
Insgesamt wurden in 2023 auf den Balearen 15.302 Wohnungen und Häuser verkauft. Das ist zugleich das durchschnittliche Volumen der letzten zehn Jahre. Im Vergleich zum Boomjahr 2022 bedeutet das aber ein Minus von 24 , da in 2022 auf den Balearen insgesamt 17.796 Immobilien verkauft wurden. Betrachtet man wieder den Zehnjahreszeitraum, so kann man insgesamt von einer Seitwärtsbewegung des Marktes sprechen.
Die Immobilienpreise waren in 2023 nach den Daten der Notarkammer im Wesentlichen stabil. Dem widersprechen die Daten des Nationalen spanischen Statistikinstituts, die einen allgemeinen Preisrückgang von 4 % konstatieren. Leicht verändert haben sich die Zahlen der Käufer-Nationalitäten: Insgesamt ist der Anteil der ausländischen Käufer in 2023 im Vergleich zu 2022 von 41 % auf 37 % gesunken. Die Analysten führen das auf die Steuerpolitik der bis Mitte 2023 regierenden Linksparteien, auf das Ansteigen der Zinsen und nicht zuletzt auf eine wenig ausländerfreundliche Politik der Linksparteien zurück.
Prognose für Bilanz 2023 beim Verkauf von Mallorca-Immobilien
Für eine zuverlässige Antwort liegt bisher kein zuverlässiges Zahlenmaterial vor. Die Immobilien-Portale haben Preissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich errechnet. Eine unabhängige Studie des Steinbeis-Transfer-Instituts (STI) Center for Real Estate Studies (CRES) von Februar 2023 sieht für 2023 im Vergleich zu 2022 eine Preissteigerung bei Mallorca-Immobilien von 10,2 %.
Auch für die Umsatzseite gibt es natürlich noch kein verlässliches Zahlenmaterial. Bauträger und Makler berichten für das 1. Halbjahr 2023 von weiterhin guten Abschlüssen im High-End-Bereich von Luxusvillen, aber auch von sehr guten Verkäufen von Wohnungen und Häusern im Bereich zwischen 800.000 € und 2 Millionen Euro.
Für die Balearen war sicher auch das Ergebnis der Regionalwahlen in diesem Jahr marktbeflügelnd. Bei diesen Wahlen haben die Konservativen in den meisten Gemeinden hohe Zuwachsraten eingefahren und stellen mit Marga Prohens die neue Ministerpräsidentin. Eine der ersten Maßnahmen der neuen Regierung ist die weitestgehende Abschaffung der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Die Vermögensteuer soll in mehreren Schritten abgeschafft werden. Das macht die Balearen zu einem guten Investitions-Standort.
Immobilien-Bilanz Mallorca 2022
Die Prognose für 2022 hatten wir als „vorsichtig“ bezeichnet, und jetzt können wir sagen, dass die hervorragenden Immobilienumsätze in 2021 im Jahre 2022 noch übertroffen wurden. In 2022 wurden auf den Balearen 17.796 Immobilien zu einem Gesamtwert von 7,544 Milliarden Euro verkauft! Ein sensationelles Ergebnis. Und wie der Vergleich der Stückzahlen zeigt, konnten wir dort sogar eine Steigerung von 25,6 % erreichen. Und das zu einer Zeit mit einem unsicheren wirtschaftlichen Umfeld und einer fast zweistelligen Inflation.
Die Immobilienkäufer kamen mit 34,4 % aus dem Ausland, davon 60 % aus Deutschland und 12 % aus Großbritannien. Da ausländische Käufer überwiegend im Luxussegment kaufen, wird allgemein angenommen, dass ausländische Käufer mit etwa 45 % am Gesamtumsatz – also mit etwa 3,4 Milliarden Euro – beteiligt waren.
Preisentwicklung von Mallorca-Immobilien in 2022
Für die Entwicklung der Immobilienpreise in 2022 gehen die Angaben der verschiedenen Portale auseinander – die Angaben dazu liegen zwischen 8 % und 20 %. Der Grund dafür liegt in den Unterschieden im einheimischen Markt und dem Markt der internationalen Nachfrage. Im einheimischen Markt und in den Einstiegssegmenten stellten wir bei der Preisentwicklung eher eine Seitwärtsbewegung mit geringen Preissprüngen fest. Im Markt der internationalen Nachfrage wird eine Spanne von 8 % bis 20 % zutreffen. Diese Preisentwicklung wird von den Marktbeteiligten mit Kostensteigerungen beim Materialeinkauf und der Personalwirtschaft begründet. Preistreibend wirkte sicherlich auch der Umstand, dass auch in 2022 die Nachfrage größer als das Angebot (Verkäufermarkt) war.
Bilanz für das Jahr 2022 und Prognose für 2023
In unserer letzten Immobilien-Bilanz für das Jahr 2021 und unserer Prognose für 2022 hatten wir vorsichtig vorhergesagt, dass sich der Gesamt-Immobilienumsatz für 2022 in etwa auf dem Niveau von 2021 bewegen werde. In 2021 waren auf den Balearen 14.146 Immobilien mit einem Gesamtwert von 6,6 Milliarden Euro verkauft worden. Jetzt – im Juli 2023 – liegen die vollständigen Zahlen für 2022 vor, so dass auch für 2022 die Bilanz gezogen werden kann.
Mallorcas Immobilienmarkt 2021
In den Vor-Coronajahren 2017 bis 2019 wurden auf den Balearen pro Jahr durchschnittlich Immobilien im Werte von 4 Milliarden Euro verkauft. In dieser Zahl sind Investitionen ausländischer Käufer in Höhe von 1,8 Milliarden Euro enthalten. Erstaunlich gering war der Rückgang des Immobilienumsatzes im Haupt-Coronajahr 2020, in dem immerhin noch Immobilien im Gesamtwert von 3,6 Milliarden Euro verkauft wurden. In 2020 lag der Anteil ausländischer Investitionen bei 1,584 Milliarden Euro (44 %). Und dann kam 2021: Nach den Feststellungen des Spanischen Statistikinstituts (INE), beruhend auf dem Datenmaterial der Grundbuchämter und der Statistik der Vereinigung der spanischen Notare, wurden in 2021 auf den Balearen Immobilien im Gesamtwert von 6,6 Milliarden Euro verkauft. Gut 40 % davon an Ausländer.
Insgesamt wurden in 2021 auf den Balearen 14.146 Immobilientransaktionen durchgeführt. , was einer Steigerung von etwa 25 % im Vergleich zu 2020 entspricht. Die staatliche Statistik führt gesondert Immobilien über 500.000 € als Luxusimmobilien auf. In dieser Statistik werden 2.157 Immobilienverkäufe erfasst. Davon wurden 38,9 % an Ausländer verkauft. Bei den Investoren liegen die Deutschen auf Platz 1 mit 36 % der Käufe. Es folgten die Briten mit 11 % und Franzosen mit 8 %.
Sucht man nach den Gründen für den fast explosionsartigen Anstieg des Gesamtumsatzes auf Mallorcas Immobilienmarkt 2021 werden vorrangig zwei genannt: Durch die Pandemie sei ein großer Nachholbedarf bei Investoren eingetreten. Pläne, schon in 2020 eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen, konnten wegen Reiseverboten und Reiseerschwernissen nicht realisiert werden. Nun, das mag zum Teil zutreffen. Wenn man aber bedenkt, dass in 2020 im Vergleich zu den Vorjahren der Rückgang der Immobilieninvestitionen nur bei etwa 10 % lag, während der Anstieg in 2021 im Vergleich zu 2017 und 2019 bei etwa 35 % lag, kann der Nachholbedarf nicht der wesentliche Grund für den enormen Zuwachs sein. Überzeugender ist der überwiegend genannte Grund: Die Angst vor einem Wertverlust des Kapitals durch die weltweite Inflation. Nehmen wir nur das Beispiel Deutschland. Dort liegen auf Konten derzeit 7,5 Billionen Euro. Viele Kapitaleigner zahlen (noch) Strafzinsen darauf und die Inflationsrate scheint in Kürze die 10 % Schallmauer zu durchbrechen. Da suchen Investoren nach einem sicheren Hort für ihr Kapital. Und ein solcher sicherer Hort ist für viele die Mallorca-Immobilie. Hier werden sogar noch Renditen prognostiziert, und der Eigennutzer hat zusätzlich die „emotionale Rendite“, die da heißt „Lebensqualität“.
Immobilienpreise Mallorca in 2021
2021 stellt sich Mallorcas Immobilienmarkt als Verkäufermarkt dar: Die Nachfrage ist höher als das Angebot, die Preise stiegen und Verhandlungsspielräume verengten sich. Die Daten für die Preissteigerung sind wenig aussagefähig, da im unteren Preissegment bei Objekten in weniger nachgefragten Lagen und minderer Ausstattung die Preise im wesentlichen stagnierten, während sie bei Luxusobjekten, die überwiegend von Ausländern nachgefragt werden, im zweistelligen Prozentbereich anstiegen. Nach einer aktuellen Studie sind die Quadratmeterpreise in den letzten 5 Jahren um durchschnittlich 37 % gestiegen, im Südwesten der Insel sogar um mehr als 50 %. Auch nicht viel mehr Aussagekraft haben die Feststellungen zu den Quadratmeterpreisen in den verschiedenen Lage- und Ausstattungspräferenzen:
- Im einfachen Segment lag 2021 der Quadratmeterpreis zwischen 2.160 € und 4.560 €
- Im mittleren Segment zwischen 3.080 € und 6.000 €
- Im gehobenen Segment zwischen 4.250 €und 7.500 €
- Im Luxussegment zwischen 6.250 € und 9.860 €. Dabei werden im Luxussegment auch Quadratmeterpreise von über 20.000 € angeboten und bezahlt.