MarvinBonitzNeu 854x1024 Mallorcas Immobilienmarkt Tendenzen im Oktober 2016 von Marvin Bonitz, VertriebsdirektorMallorca erlebt ein außergewöhnliches Jahr. Besonders die täglich aktualisierten Zahlen aus dem Tourismusbereich machen das Jahr zu einem Rekordjahr: Die abschließenden Zahlen liegen noch nicht vor, aber allein in der Hauptsaison von April bis Oktober werden auf Palmas Flughafen Son San Joan 13,2 Millionen Fluggäste gelandet sein. Das sind 16,5 % mehr als im Vorjahr. In den Monaten Juli – September waren die Hotels zu über 90 %, teilweise zu knapp 100 % ausgebucht. Auch der Oktober bietet noch überdurchschnittliche Buchungen, die bis in den November hineinreichen, was darauf hindeutet, dass es allmählich zu gelingen scheint, auch die Nachsaison zu beleben. Mit Jahreseinnahmen von 12 Milliarden Euro ist und bleibt der Tourismus der Motor der mallorquinischen Wirtschaft. Viele neue Arbeitsplätze wurden geschaffen. 150.000 Menschen arbeiten in der Tourismuswirtschaft.

Von linken Regierungsvertretern wird im Angesicht dieser Zahlen und im Hinblick auf die angespannten Ressourcen über eine Beschränkung der Touristenzahlen nachgedacht, ohne jedoch die Gründe für diese Rekordzahlen zu bedenken und ohne andere mögliche Lösungen für eine nachhaltige Tourismuswirtschaft anzugehen. Zunächst: Mallorcas Rekordzahlen in diesem Jahr sind nicht nur der Attraktivität der Insel zuzuschreiben; sie beruhen vor allem auf dem Wegfall vieler beliebter Feriendestinationen im Mittelmeerraum, z.B. in den Krisenländern Tunesien, Ägypten und der Türkei. Wenn sich, worauf wir alle hoffen, diese Länder wieder stabilisieren, wird auch der Mallorca-Tourismus wieder eine Dimension erreichen, die kluge Politik handeln kann. Was die Ressourcen, insbesondere beim Wasser, anbelangt, muss man wissen, dass 25 % des Wassers ungenutzt aufgrund maroder Leitungssysteme versickert. Hier muss die Regierung dringend Geld in die Hand nehmen, um die Wasserleitungssysteme zu sanieren. Blinder Aktionismus und Geschrei nach Beschränkung der Touristenzahlen bringt nicht wirklich Lösungen; Nachdenken, Konzeptentwicklung und lösungsorientiertes Handeln sind angesagt.

Warum ich meine Betrachtung zu den aktuellen Tendenzen auf Mallorcas Immobilienmarkt mit einem Exkurs zum Thema Tourismus beginne, liegt auf der Hand: Viele Touristen, die Mallorca bislang nicht kannten, werden dem Charme Mallorcas verfallen, wieder kommen und darüber nachdenken, auf Mallorca einen Zweitwohnsitz oder gar ein Dauerdomizil zu suchen. Und auch alte Freunde Mallorcas erkennen Mallorca als „ruhige Insel“ im Mittelmeer  und verwirklichen jetzt ihren Immobilientraum.

Wie hat sich Mallorcas Immobilienmarkt in den letzten drei Jahren entwickelt?

In den Jahren 2014 wurden an ausländische Käufer Immobilien auf den Balearen im Werte von knapp 1 Milliarde Euro verkauft, in 2015 war es gut eine Milliarde. Für das laufende Jahr gehen die Experten davon aus, dass ausländische Käufer für etwa 1,3 Milliarden Euro Immobilien auf den Balearen kaufen werden. Der durchschnittliche Kaufpreis aller verkauften Immobilien – also an spanische und an ausländische Käufer – lag bei 390.000 €. Wie hoch der durchschnittliche Kaufpreis der an ausländische Käufer verkauften Immobilien lag, ist nicht bekannt. Fragt man die führenden Makler der Insel, die sich auf den Verkauf an Ausländer fokussieren, werden durchschnittliche Kaufpreise zwischen 800.000 € und 1,2 Millionen Euro genannt. Lassen Sie uns deshalb von einem durchschnittlichen Verkaufspreis einer Mallorca-Immobilie an ausländische Käufer von +- eine Million Euro ausgehen.

Die Außendarstellung der Verkaufszahlen und der Verkaufspreise von Mallorca-Immobilien durch einige Maklerunternehmen und die Presse ist mit den soeben genannten Zahlen nicht in Deckung zu bringen. Da wird von Verkäufen im zweistelligen Millionenbereich schwadroniert als sei dies das normale Tagesgeschäft. Die Veröffentlichung von derartigem Verkäufen  ist geeignet, die Sicht auf die wirklichen Zahlen zu verschleiern. Es gibt diese Verkäufe, es handelt sich aber um keine erheblichen Stückzahlen. Gelegentlich ist auch der Wunsch der Beteiligten der Vater des Gedankens: Ich erinnere an den angeblichen Verkauf einer Villa eines bekannten deutschen Unternehmers für 38 Millionen Euro, über den die spanische und deutsche Presse berichtete. Erstaunlicherweise wird die Villa immer noch angeboten, was natürlich nicht publiziert wird. Wir kennen auch eine Mehrzahl von Immobilien, die für zweistellige Millionen-Kaufpreise angeboten werden, aber seit Jahren wie Blei im Markt liegen. Die Gründe sind leicht gefunden: Der Kreis der Investoren, die in diesem Segment kaufen, war schon immer klein. Er ist in der Krise noch kleiner geworden, erweitert sich aber derzeit wieder. Ein weiterer Grund ist die derzeitige investitionsfeindliche Steuerpolitik: Will ein international engagierte Investor auf Mallorca eine Residenz begründen, muss er hier bekanntlich sein gesamtes Welteinkommen versteuern. Ab 10 Millionen Euro Vermögen sind jährlich 3,45 % Vermögensteuern zu zahlen, und das nicht nur auf die Mallorca-Immobilie, sondern auf das Weltvermögen. Damit ist Spanien, sind die Balearen Weltspitze, und …. damit hört der Spass auf. Rajoy und eine von ihm eingesetzte Expertenkommission hatten an einem Modell gebastelt, das ausländische Investoren, die sich in Spanien niederlassen wollten, ähnlich dem britischen Modell nur das Einkommen und Vermögen in Spanien zu versteuern sein sollte, das in Spanien erzielt und belegen ist. In Koalitionen mit den Linksparteien sind solche Modelle jedoch nicht durchsetzbar. Mit der Abschreckung dieser Investoren hat Spanien, hat Mallorca einen mehrfachen Schaden: Die Bauträger, die solche Villen im High-End-Bereich gebaut haben, können nach mehreren Jahren vergeblicher Verkaufsbemühungen in die Knie gehen, Unternehmen werden zerstört, Arbeitsplätze gehen verloren. Der Staat erleidet Einnahmeverluste im Bereich der Grunderwerb-, Mehrwertsteuer- und Einkommensteuer. Und man übersieht, dass dieser Investorenkreis auch langfristig Geld auf Mallorca lässt – bei Handwerksfirmen, Küchenbauern, Einrichtern, Autoverkäufern, in der Gastronomie und dass er Arbeitsplätze schafft – von der Putzfrau bis zum Gärtner.

Mallorca hatte über Jahrhunderte den Ruf einer Pirateninsel. An dem Erhalt dieses Rufs arbeiten die spanische und die Inselregierung fleißig.

Wer hat gekauft und warum jetzt? Die Käufer kamen nach der nationalen spanischen Statistik aus den Ländern Deutschland – 33,91 %, Großbritannien 22,24 %, Schweden 5,83 %, Frankreich 5,59 % und Italien 4,43. Diese Statistik belegt zugleich, dass andere häufig genannte Nationalitäten wie z.B. Russland und China derzeit nur marginalen Charakter haben. Befragen wir diese Kunden, warum sie kaufen und warum gerade jetzt, ähneln sich die Antworten und unterscheiden sich nur in Nuancen: Die meisten kennen Mallorca aus Urlauben in der Vergangenheit, manche haben schon mit den Eltern gern auf Mallorca ihre Ferien verbracht, haben sich in die Insel verliebt und möchten eine eigene Wohnung oder ein Haus haben, weil sie sich dort mehr Zuhause fühlen als z.B. in einem Hotel. Die Käufer haben einen soliden Wohlstand, gehören überwiegend dem Mittelstand an, sind Unternehmer, Freiberufler oder leitende Angestellte, sind im Beruf erfolgreich, haben keine Existenzängste, weil nach ihren Angaben in ihrem Herkunftsland „die Wirtschaft rund läuft“. Sie wohnen in ihrem Heimatland in Eigentum, haben einiges erspart und suchen eine sichere Kapitalanlage, gern auch mit etwas Rendite, da „es ja bei der Hausbank keine Zinsen mehr gibt“.

Eine Mallorca-Immobilie wird zu Recht als eine sichere Investition angesehen. In den letzten 20 Jahren hat kaum ein Käufer bei Kauf und Verkauf einer Mallorca-Immobilie einen Verlust erlitten, es sei denn er hätte unmittelbar vor Beginn der Krise zum Höchstpreis gekauft und wollte während der Krise verkaufen. Die meisten Verkäufer haben in der Vergangenheit einen ordentlichen Gewinn eingefahren. In der heutigen Niedrig- oder NullzinsZeit ist den Käufern der Einkauf von Lebensqualität, die emotionale Rendite, viel wichtiger als eine Rendite, die sich aus Zahlen ergibt. So viel zum status quo.

Wird der Run auf Mallorca-Immobilien anhalten? Natürlich hoffen wir das und sehen aufgrund aller aktuellen Erkenntnisse die Zukunft  von Mallorcas-Immobilien sehr optimistisch. Aber – die Beantwortung dieser Frage hängt von vielen Unwägbarkeiten ab.

Da ist zum einen die wirtschaftliche Situation in den Herkunftsländern der Käufer. Wir erinnern uns an die Auswirkungen des Lehman-Zusammenbruchs vom 15. September 2008. Die Weltwirtschaft war geschockt, jeder Einzelne musste seine Lebensplanung auf den Prüfstand stellen: Was wird aus meinem Unternehmen, meinen Mitarbeitern; kann ich die Ausbildung meiner Kinder noch finanzieren; wie sicher sind meine Ersparnisse und Kapitalanlagen? In einer solchen Situation tritt die Überlegung, einen Zweitwohnsitz auf Mallorca zu kaufen an die letzte Stelle der Prioritätenliste. Solange die Wirtschaft in den Herkunftsländern der Käufer läuft, denkt man verstärkt über Mehrung der Lebensqualität und damit über eine Mallorca-Immobilie nach.

Lassen Sie mich an dieser Stelle einen kleinen Exkurs zum Thema Brexit und die Folgen für den Immobilienmarkt Mallorcas machen. Statistiken gibt es zu diesem Themenkomplex derzeit noch nicht, dazu ist die Entscheidung der Briten noch zu frisch. In Gesprächen mit britischen Käufern und Kaufinteressenten stellen wir derzeit noch eine große Gelassenheit fest. Noch sei der Antrag in der EU nicht gestellt, und dann habe man ja auch noch zwei Jahre Zeit. Die EU könne wegen der wechselseitigen Abhängigkeit der Wirtschaften nicht zuschlagen. Wait and see ……. Diejenigen, die sich ernsthafter mit dem Thema befassen, haben andere Fragestellungen: Was wird mit dem Krankenversicherungsschutz der britischen Residenten, wie wird es mit den Arbeitserlaubnissen, wird man bei einem weiteren Kursverlust des britischen Pfundes die hohen Lebenshaltungskosten in Spanien noch bezahlen können, wird mit einem schwachen Pfund eine Ferienimmobilie oder ein Alterswohnsitz in Spanien überhaupt noch bezahlbar sein? „Der kleine Mann“ aus Großbritannien hat sicherlich allen Grund, sich Sorgen zu machen. Vermögende Briten lassen sich nicht beunruhigen: Sie bezeichnen sich selbst als „rezessionsresistent“ und sind nach eigenen Angaben in vielen Währungen außerhalb des Pfundes investiert. Wait and see.

Ein weiteres wichtiges Thema für Investoren ist die Sicherheit Mallorcas. Würde z.B. Mallorca ein Ziel terroristischer Aktivitäten, könnte die Insel sehr schnell von der Liste der beliebtesten Investitionsziele verschwinden. Aber auch die innen- und wirtschaftspolitische Sicherheit Spaniens ist für die Käufer von großer Bedeutung: Seit 10 Monaten versucht der amtierende Ministerpräsident Rajoy vergeblich, eine handlungsfähige Regierung zustande zu bringen. Voraussichtlich am 25. Dezember soll zum dritten Mal gewählt werden. Frohe Weihnachten. Und was, wenn die marxistisch-populistische Podemos-Partei, die sich die Umverteilung des Vermögens von oben nach unten auf ihre Fahnen geschrieben hat, eine entscheidende Rolle spielt? Und welchen Weg wird die zukünftige Steuerpolitik einschlagen? Schon jetzt hat die Vermögensteuer, wie bereits ausgeführt, Enteignungscharakter. Anhebung der Katasterwerte, der Grundsteuern, der Grunderwerbsteuern und der Einkommensteuern – wir trauen Podemos alles zu. Warten wir die nächsten Wahlen ab. Vielleicht siegt ja endlich die Einsicht, dass sich die großen Probleme nur in einer großen Koalition lösen lassen.

 

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2 antworten auf Mallorcas Immobilienmarkt Tendenzen im Oktober 2016 von Marvin Bonitz, Vertriebsdirektor

  1. Martin Hundertmark sagt:

    Eine sehr ausgewogene Darstellung des aktuellen Immobilienmarktes. Besonders gefallen mir die kritischen Anmerkungen zu politischen Fragestellungen, besonders zum Thema der fehlenden Rechtssicherheit. Da braucht Spanien noch Nachhilfeunterricht. Martin Hundertmark

  2. Peter Hansen sagt:

    Thema Brexit: Eine soeben veröffentlichte Analyse geht davon aus, dass das Wirtschaftswachstum der Balearen durch den Brexit empfindlich leiden wird. Vielleicht sind Mallorcas Makler doch zu optimistisch. Peter Hansen

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