Wir bauen auf Mallorca unser Traumhaus!

I. Das grundsätzliche Procedere

Bauen auf Mallorca

Was gibt es beim Bauen auf Mallorca zu beachten? Welche Vorschriften gibt es?

Die Suche nach „karierten Maiglöckchen“

Wer eine Villa, eine Finca oder eine Wohnung auf Mallorca zum Kauf sucht, will sich meist einen Traum realisieren. Nur – die idealen Immobilien Mallorca finden sich auch bei intensiver Suche nicht. Zu weit sind oft Traum und Realität voneinander entfernt. Mal stimmt die Lage nicht, mal die Ausrichtung des Hauses, mal ist es zu klein, mal zu groß, mal hat es zu viele Treppen und Stufen, mal hat es zu viel Renovierungsaufwand. Und fast immer weichen der Preis des erhofften Schnäppchens vom aktuellen Marktpreis erheblich ab. Die Mitarbeiter von Minkner & Partner versuchen, sich mit den vorgestellten Immobilien möglichst nahe an die Wünsche der Interessenten heranzutasten, aber leider führt die Suche nach „karierten Maiglöckchen“ selten zum Erfolg.

Selber Bauen auf Mallorca

In dieser Situation gehen die Überlegungen der Interessenten oft dahin, sich ihr Traumhaus selber zu bauen. Besser ein „Maßanzug“, als ein „Haus von der Stange“. Natürlich muss man zuerst das geeignete Baugrundstück finden – siehe Grundstück kaufen auf Mallorca. Dann geht es auf die Suche nach einem geeigneten Architekten, der der den Traum von Ihrem Haus, Ihrer Finca auf Mallorca realisieren kann. Dazu sollten Sie unverbindliche Vorgespräche mit mindestens zwei Architekten führen. Die Zusammenarbeit wird in der Regel 1 ½ bis 2 Jahre dauern. Daraus folgt, dass man einen Partner finden muss, bei dem die „Chemie“ stimmt, der Ihre Sprache spricht und der Sie versteht – denn schließlich wollen Sie in dem Haus wohnen und nicht gemeinsam mit dem Architekten dort einziehen.

Der Architekt wird zunächst eine Grundstücksanalyse vornehmen, die öffentlich-rechtlichen Kriterien der vorgesehenen Bebauung prüfen und ermitteln, ob keine gesetzlichen oder sonstigen Hindernisse für die konkrete Bebauung bestehen. Dann wird der Architekt mit Ihnen den „Raumbedarf“ und Ihre Vorstellungen an Technik und Ausstattung ermitteln und dann an den Entwurf des Planes gehen. Es werden viele Diskussionen folgen, bis der endgültige Plan feststeht. Die Kosten des Architekten liegen übrigens ungefähr bei 12 % der Bausumme.

Der Architekt wird dann für Sie die Baugenehmigung beantragen – wofür man mit einigen Monaten (je nach Auslastung der jeweils zuständigen Gemeinde) rechnen muss. Dann geht es an die Auswahl der Baufirma und des technischen Architekten. Es empfiehlt sich meist, hier Vorschlägen des Architekten zu folgen und solche Beteiligte auszusuchen, mit denen der Architekt schon lange Zeit vertrauensvoll zusammen arbeitet und Referenzobjekte vorstellen kann. Die entsprechenden Ausschreibungen werden ebenfalls vom Architekten durchgeführt und betreut. Dies alles ist ein umfangreicher und zeitaufwendiger Papierkram, der in mehreren Stufen absolviert wird: Bauvoranfrage (projecto basico), Baugenehmigung (Licencia de Obras) und Ausführungsprojekt (projecto de Ejecucion). Die die notwendigen Vertragswerke mit dem Architekten, dem technischen Architekten und der Baufirma ist oft auch die Hinzuziehung eines spezialisierten Rechtsanwalts zu empfehlen.

Ist der Bau fertig gestellt, erteilt der Architekt eine Final de Obra (eine Bauabschlusserklärung), mit der er bestätigt, dass der Neubau gemäß der genehmigten Planung fertig gestellt wurde. Sodann erfolgt die Bauabnahme des Neubaus durch die Gemeinde – ebenfalls Final de Obra genannt.

Schlussendlich folgt ein notarieller Akt mit der sog. Neubauerklärung (obra nueva), in der das neu erbaute Haus ausführlich beschrieben und dann im Grundbuch (wo ja bislang nur ein Baugrundstück eingetragen ist) eingetragen wird. Bei dem geschilderten Procedere spielt es übrigens keine Rolle, ob es sich bei dem Neubau um eine Villa auf Mallorca oder eine Finca handelt oder um ein Bauträgerprojekt.

Keine Angst vor dem Bauen auf Mallorca

Häufig hören wir, dass Interessenten Angst haben, auf Mallorca selbst zu bauen: Ein fremdes Land, unbekannte Rechtsvorschriften, fremde Sprache, nicht ständige Anwesenheit zur Kontrolle und, und, und. Wir dürfen Sie beruhigen. Viele unserer Kunden haben sich ihre  Mallorca Immobilie selbst gebaut und leben heute dort sehr glücklich – und haben eine Menge Geld gespart (nämlich den Bauträgergewinn). Allerdings, wenn man nicht ständig auf Mallorca wohnt, die Sprache beherrscht und schon Vorkenntnisse vom Bauen hat, wird das Bauen auf Mallorca nur dann ein gutes Ende nehmen, wenn man sich hier vertrauensvolle Partner (Architekt, Rechtsanwalt, Baufirma) sucht, die das Mallorca-Projekt von Anfang bis Ende zuverlässig betreuen und begleiten.  Minkner & Partner, Immobilienmakler Mallorca kann Ihnen dazu aus seinem Netzwerk beste Empfehlungen geben.

Beachten Sie auch das interessante und informative Interview mit dem Architekten Lars Höhne aus unserer Gesprächsserie “M&P Talk”   

II. Welche Bauvorschriften sind zu beachten?

Wer kein schlüsselfertiges Haus von einem Bauträger oder kein Zweithandhaus erwerben, sondern seine eigenen Träume und Wünsche quasi als Maßanzug verwirklichen will, kann nach geeignetem Bauland suchen und ein Haus nach seinen ganz individuellen Wünschen und Bedürfnissen planen und errichten lassen. Damit der Traum vom Haus kein Albtraum wird, muss zwingend ein erfahrener Architekt hinzugezogen werden. Oft auch ein Rechtsanwalt, der gemeinsam mit dem Architekten – und zwar  v o r (!) dem Grundstückskauf – prüfen muss, ob sich die Pläne auf dem ausgewählten Grundstück realisieren lassen. Der Architekt wird zunächst prüfen, welche „Qualität“ das fragliche Grundstück hat. Ist es „suelo urbano“, „suelo urbanizable“ oder „suelo rústico“? Grund genug also, sich mit diesen drei Kathegorien zu befassen.

suelo urbano

Bei der Kathegorie „suelo urbano“ handelt es sich um städtischen Baugrund. Er verfügt in der Regel über städtische Infrastrukturdienste (Stadtwasser, Kanalisation, Elektroanschlüsse, befestigter Gehweg). Was auf dem fraglichen Grundstück gebaut werden darf, ergibt sich aus dem Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde (und jede Gemeinde hat unterschiedliche Vorschriften). Das zuständige Rathaus erteilt auf eine Bauvoranfrage eine sog. „cédula urbanistica“. Aus dieser kann man entnehmen, ob das Grundstück in einer „zona unifamiliar“ liegt und deshalb nur mit einem Einfamilienhaus bebaut werden darf oder in einer „zona plurifamiliar“ und deshalb für eine Mehrfamilienhaus-Bebauung vorgesehen ist. Weiter kann man der Cédula Einzelheiten über Mindestgrundstücksgröße, zulässige Höhe des Gebäudes, maximale Überbauung und Wohnfläche, Grenzabstände etc. entnehmen.

suelo urbanizable

Vorsicht geboten ist, wenn das Grundstück als suelo urbanizable ausgewiesen ist. Dabei handelt es sich um Bauerwartungsland, das einmal Bauland werden könnte, aber auch die Gefahr besteht, dass es z.B. als suelo rustico rückgestuft wird und dann eine Bebauung gar nicht oder nur unter erschwerten Umständen möglich ist. Suelo urbanizable ist also Land in einer Übergangssituation und wird erst durch einen juristischen Transformationsprozess zu Bauland.

suelo rústico

Problematisch kann es werden, wenn das Grundstück als suelo rústico (ländliches Grundstück) ausgewiesen ist. Nach deutschen Rechtsvorschriften entspricht das einem „Bauen im Außenbereich“. Was auf suelo rústico gebaut werden darf, ist im Baugesetz für die Balearen vom 29.12.2017 (Ley 12/2017) und in Satzungen der Gemeinden geregelt. Dabei taucht zunächst das Problem auf, dass „rústico“ nicht gleich „rústico“ ist. Im Territorialplan von Mallorca sind bestimmte Schutzzonen ausgewiesen, AANP, ANEI, ARIP-B und ATC. Die Einzelheiten will ich Ihnen hier ersparen, da in diesen Schutzzonen das Bauen generell verboten ist.

Es gibt weitere Zonen mit ländlichem Boden – nämlich APR, ARIP, AIA, AT-H, SRG-F und SRG, in den eine Bebauung unter strengen Auflagen und weiteren Mindestanforderungen zulässig ist. Das beginnt schon bei der Größe der Parzelle: In den Zonen SRG-F und ARIP muss die Parzelle mindestens 50.000 m² groß sein, in den Zonen SRG, AIA und AT-H mindestens 14.000 m². Auf diesen Parzellen darf dann jeweils nur ein Einfamilienhaus gebaut werden. Auch für die Gebäudegröße gibt es detaillierte Vorschriften. Seit 2020 (Gesetzesdekret 9/2020 vom 25. Mai 2020) darf die bebaute Fläche von suelo rústico nur noch 1,5 % der Grundstücksfläche betragen. Auch das zulässige, maximale Bauvolumen wurde von 1.500m³ auf 900 m³ reduziert. Auch bei den Swimmingpool muss man Abstriche machen. Sie dürfen heute nur noch maximal 35 m² groß sein, und ihr Wasservolumen darf maximal 60 m³ betragen. Um spätere An- und Umbauten von vornherein zu verhindern, ist außerdem vorgegeben, dass die Gesamtfläche von Vordächern 20 % der vom rest des Gebäudes eingenommenen Fläche nicht überschreiten darf. Weiterhin können die Gemeinden ästhetische Beschränkungen auferlegen: für die Art der verwendeten Materialien, für die Oberflächen der Fassaden, die Art des Daches und der Zäune sowie die Größe der Fenster.

Die meisten Bauverstöße auf Mallorca finden im ländlichen Bereich auf suelo rústico statt. Das hat einen historischen Hintergrund: Kam bei Finca-Eigentümern ein Kind hinzu, wurde einfach ein Zimmer ohne Baugenehmigung angebaut. Auf den Bauantrag wurde meist aus steuerlichen Gründen verzichtet, da die größere Konstruktionsfläche zu höheren Gemeindesteuern geführt hätte. Und gab es mal Probleme, wurde das mit dem Bürgermeister bei einem Bier oder einem guten Essen im Dorfgasthaus geklärt. Heute ist das anders. Eine dem Inselrat untergeordnete „Agentur zur Verteidigung des Territoriums“ (Agencia de Defensa del Territori (ADT) ist damit befasst, illegale Bauten aufzuspüren und Bußgeld- oder Abrissverfahren einzuleiten. Und auch der gute, alte Bestandschutz hilft nicht immer, denn er ist im ländlichen Bereich seit 2018 ausgelaufen. Illegale Gebäude, die nicht am 31.12.2017 schon acht Jahre beanstandungsfrei vorhanden waren, können zukünftig nicht mehr durch Bestandsschutz geheilt werden. Der frühere Bestandsschutz machte die illegale Immobilie zwar nicht legal, schützte sie aber vor Maßnahmen der Gemeinde.

Sie sehen: Bei der Wahl des Baulandes sind zahlreiche regionale und überregionale Vorschriften zu beachten. Dazu bedarf es in jedem Fall der Hilfe eines professionellen Experten.