Legal, illegal, bestandsgeschützt – Inselrat beseitigt Schwarzbauten

Schon der Name der dem Inselrat nachgeordneten Behörde klingt martialisch „Agentur zur Verteidigung des Territoriums“. Aufgabe dieser Behörde ist es, die Legalität von Gebäuden auf Mallorca zu überprüfen, Rechtsverstöße zu ahnden – vom Bußgeld über Strafen bis hin zur Abrissverfügung. Und davon macht die Agentur hinreichend Gebrauch: Neben erheblichen Bußgeldern und Strafzahlungen verfügte die Agentur allein im Jahre 2019 Dutzende Abrissverfügungen, und einige Hundert Verfahren laufen noch. Durch diese Maßnahmen sind sowohl Verkäufer als auch Käufer von Mallorca-Immobilien stark verunsichert. Auf der Verkäuferseite entwickelt sich ein bisher verkümmertes Unrechtsbewusstsein. Jahrzehntelang wurden Bausünden auf Mallorca geduldet, sie waren ein Kavaliersdelikt, das meist folgenlos blieb. Kaufinteressenten sollten mit Hilfe von Maklern und Rechtsanwälten immer intensiver die Legalität eines Gebäudes prüfen, bevor sie es kaufen. Professionelle Makler nehmen illegale Häuser meist gar nicht mehr ins Programm auf, bevor nicht – wenn möglich – die Legalität hergestellt ist oder zumindest Bestandsschutz besteht. Zeit also, sich mit der Frage auseinanderzusetzen: Wann ist ein Haus legal, wann illegal, wann bestandsgeschützt.

Wann ist ein Haus legal?

Die Antwort darauf ist einfach: Ein Haus ist legal, wenn es nach den in der betreffenden Gemeinde zum Zeitpunkt des Baus geltenden öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften (Grenzabstände, Höhe, m² der Überbauung, m² Wohnfläche, Nutzungsart, etc.) aufgrund eines Bauantrages, einer darauf folgenden Baugenehmigung und einer öffentlich-rechtlichen Bauabnahme errichtet wurde. Das neu erbaute Haus wird dann aufgrund einer Neubauerklärung des Eigentümers im Grundbuch eingetragen, wobei der Eigentümer dem Notar die Bauabnahmebescheinigung vorlegen muss. Der Kaufinteressent bzw. der Rechtsanwalt muss – neben anderen Prüfungen – klären, ob der tatsächlich vorhandene Baubestand mit der Beschreibung im Grundbuch übereinstimmt und dass keine Bauverstoßverfahren gegen die Immobilie beim Rathaus anhängig sind.

Wann ist ein Haus illegal?

Auch das ist ganz einfach zu beantworten: Ein Haus oder Gebäudeteile sind illegal, wenn sie ohne Baugenehmigung und ohne Abnahme errichtet wurden. Eigentlich klar und in Deutschland nicht anders. Nur – während in Deutschland Schwarzbauten die Ausnahme sind, sind sie in Spanien weit verbreitet. Die Gründe sind nachvollziehbar: Die Kosten und Gebühren für Bauanträge sind in Spanien sehr hoch, und wenn man relativ sicher sein konnte, dass ein Bauverstoß nicht geahndet werden würde, sparte man sich diese Kosten gern. Da die Größe der Bebauung auch Einfluss auf die jährliche Grundsteuer hat, wollte man auch diese umgehen.

Kann man ein Haus nachträglich legalisieren? Möglicherweise: Wenn illegal errichtete Gebäude im Rahmen der geltenden Bauvorschriften genehmigungsfähig sind (also die o.g. Kriterien wie Grenzabstände, Bauvolumen, etc. eingehalten wurden), kann nachträglich ein Bauantrag gestellt und das Gebäude oder der illegale Gebäudeteil nachträglich genehmigt werden. Zusätzlich wird allerdings ein Bußgeld für den begangenen Bauverstoß verhängt werden. Aber immerhin: Der ursprüngliche Schwarzbau ist dann legal.

Wann ist ein illegales Haus bestandsgeschützt?

In städtischen Zonen (zonas urbanas) kann ein illegal errichtetes Gebäude nach acht Jahren seit Fertigstellung des Baus unter Umständen Bestandsschutz haben. Dafür gibt es allerdings einige Voraussetzungen, wichtigste ist, dass bei der Behörde kein Bauverstoßverfahren anhängig ist. Derartige Gebäude oder Gebäudeteile können dann mit einer sog. Altbauerklärung im Grundbuch eingetragen werden. Gebäude, die in geschützten Zonen errichtet wurden, können allerdings keinen Bestandsschutz erlangen. Um es deutlich zu sagen: Der Bestandsschutz ist keine nachträgliche Legalisierung – das illegale Gebäude ist nach wie vor illegal, es ist jedoch vor Maßnahmen der Verwaltung, insbesondere einer Abrissverfügung, geschützt. Für den ländlichen Bereich (suelo rustico) wurde 2017 der Bestandsschutz abgeschafft bzw. eingeschränkt. Für Bauten, die auf suelo rustico nach dem 31.12.2017 errichtet wurden, gibt es grundsätzlich keinen Bestandsschutz mehr. Nur illegale Bauten, die am 31.12.2017 schon acht Jahren bestanden haben und gegen die keine Bauverstoßverfahren vorliegen, erhalten noch Bestandsschutz. Beispiel: Ein illegales Haus, das am 31.12.2017 erst 7 Jahre bestand, wird nie wieder Bestandsschutz erlangen.