Steuern und Nebenkosten bei Kauf und Verkauf einer Immobilie auf Mallorca – von Lutz Minkner
Spanien brüstet sich gern in vielen Disziplinen als führend in Europa. Betrachtet man die Gier des spanischen Fiskus bei den Steuersätzen im Immobilienbereich, so kann man Spanien insoweit eine Spitzenstellung in Europa nicht absprechen. Die hohen Steuersätze wurden meist in Perioden linksgerichteter Regierungen beschlossen (Vermögensverteilung von oben nach unten). Allerdings erschwert das jungen Familien, Immobilien-
eigentum zu bilden. Die folgenden Ausführungen stellen die Steuern und Nebenkosten bei Kauf und Verkauf einer Immobilie auf Mallorca dar.
I. Steuern beim Kauf einer Mallorca-Immobilie
1. Die Mehrwertsteuer (IVA)
Bei Kauf einer Immobilie zum Erstbezug fällt Mehrwertsteuer (IVA) an, und zwar in gleicher Höhe für residente und nichtresidente Käufer. Der anzuwendende Steuersatz ist abhängig von der Art der Immobilie: Bei Wohnimmobilien einschl. Garageneinstellplätzen (max. 2 pro Wohneinheit) sind auf den Kaufpreis unabhängig von seiner Höhe 10 % IVA zu zahlen. Beim Kauf von Grundstücken von einem Gewerbeunternehmen sowie beim kauf von Gewerbeimmobilien beträgt der Steuersatz 21 %.
2. Die Grunderwerbsteuer (ITP)
Der Kauf einer Zweithandimmobilie unterliegt dagegen der Grunderwerbsteuer (ITP). Diese orientiert sich an der Höhe des Kaufpreises wie folgt:
Die ersten 400.000 € werden mit 8 % besteuert.
Zwischen 400.000,01 € und 600.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer 8 %.
Zwischen 600.000,01 € und 1.000.000 € sind 10 % Grunderwerbsteuer zu zahlen.
Der Kaufpreis zwischen 1.000.000,01 € und 2.000.000 € wird mit 12 % besteuert.
Und auf einen Kaufpreis ab 2.000.000 % fallen 13 % Grunderwerbsteuer an.
Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer fallen nie kumulativ, sondern stets alternativ an.
Beispielrechnung mit einem Kaufpreis von 800.000 €:
Bis 400.000 € Steuerlast 8 % = 32.000 €, für den Betrag zwischen 400.000,01 € und 600.000 € sind 9 % fällig = 18.000 € und auf den Betrag zwischen 600.000,01 € und 800.000 sind es 10 % = 20.000 €, somit Gesamtsteuerlast 70.000 €.
3. Stempelsteuer (AJD)
Unterliegt ein Kaufvertrag der Mehrwertsteuer fällt zusätzlich eine sog. Stempelsteuer an, die bis zu einem Kaufpreis von 1.000.000 € 1,5 % beträgt. Bei darüber liegenden Kaufpreisen erhöht sie sich auf 2 %. Die Stempelsteuer ist binnen 1 Monats nach Unterzeichnung der Kaufurkunde zu zahlen.
II. Steuern beim Verkauf einer Mallorca-Immobilie
1. Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn
Auch beim Verkauf einer Immobilie sitzt das Finanzamt als unsichtbarer Dritter mit am Tisch des Notars und will seinen Anteil am Verkaufsgewinn. Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungspreis (zzgl. damaliger Erwerbsnebenkosten wie IVA, Grunderwerbsteuer, Notar- und Registerkosten, Gestoriakosten, werterhöhender Aufwendungen, Modernisierungskosten, akkumulierter Abschreibungen und Maklergebühren beim Verkauf) und dem Verkaufserlös.
a) Steuern des Residenten (IRPF)
Die Steuersätze für den Residenten gestalten sich progressiv und steigen mit der Höhe des Gewinns wie folgt:
19 % für Gewinne bis 6.000 €
21 % für Gewinne von 6.000,01 € bis 50.000 €
23 % für Gewinne von 50.000,01 € bis 200.000 €
27 % für Gewinne von 200.000,01 € bis 300.000 €
28 % für Gewinne über 300.000 €
b) Steuern des Nicht-Residenten (IRNR)
Günstiger fährt der Nicht-Residente der EU/EWR. Er zahlt eine Flatrate von 19 % Gewinnsteuer. Als A-Conto-Zahlung hierauf behält der Käufer einen Betrag in Höhe von 3 % des Kaufpreises ein und führt diesen Betrag direkt an das spanische Finanzamt für den Verkäufer ab.
c) Steuern für Bürger aus Drittstaaten
Bürger aus Drittstaaten (jetzt auch aus Großbritannien) zahlen pauschal 24 % Gewinnsteuern an den spanischen Fiskus.
2. Die Wertzuwachssteuer
Zusätzlich zur Gewinnsteuer zahlt der Verkäufer die Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal) an die zuständige Gemeinde. Sie besteuert den Wertzuwachs von Grund und Boden (nicht des Gebäudes) seit dem letzten Eigentumswechsel. Die Berechnung stellt auf folgende Faktoren ab: Entwicklung des Katasterwertes, Haltedauer der Immobilie und von der Gemeinde festgelegte Hebesätze. Dazu gibt es verschiedene, alternative Berechnungsmethoden, nämlich die objektive Methode und die reale Methode.
III. Befreiung von der Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn
Der spanische Steuer-Gesetzgeber hat einige Regelungen eingeführt, die eine teilweise oder ganze Befreiung von der Zahlung der Gewinnsteuer vorsehen, und zwar in den Fällen der Reinvestition und des Verkaufes des Erstwohnsitzes, wenn der residente Eigentümer älter als 65 Jahre ist.
1. Verkauf Hauptwohnsitz und Reinvestition
Hat der Steuerpflichtige seinen Hauptwohnsitz verkauft, in dem er zumindest drei Jahre vom Datum des Kaufs/Einzugs bis zum Tage des Verkaufs/Auszug gewohnt hat, ist der Veräußerungsgewinn für ihn steuerfrei, wenn er in maximal zwei Jahren ab dem Verkauf den gesamten Verkaufserlös in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestiert. Diesen muss er ebenfalls wieder drei Jahre ohne Unterbrechung nutzen, andernfalls verliert er die Begünstigung und muss den Gewinn aus dem Erstverkauf nachträglich versteuern. Ist der reinvestierte Betrag geringer als der Veräußerungserlös, ist nur der entsprechend prozentuale Anteil steuerfrei. Die Steuervergünstigung bei Reinvestition gilt auch, wenn sich die Immobilie, in die reinvestiert wird, in einem anderen Land der EU befindet.
2. Verkauf Hauptwohnsitz ab 65. Lebensjahr
Wird ein Hauptwohnsitz von Personen, die das 65. Lebensjahr vollendet und diesen Hauptwohnsitz drei Jahre lang ununterbrochen bewohnt haben, verkauft, ist der Veräußerungsgewinn insgesamt steuerfrei. Damit wird der Tatsache Rechnung getragen, dass viele Spanier mit unzureichender Altersversorgung die selbstgenutzte Immobilie im Alter veräußern, um von dem Erlös die Kosten für ein Seniorenheim oder ihres Lebensabends bestreiten zu können.
IV. weitere Nebenkosten bei Kauf und Verkauf
Neben den Steuern fallen beim Kauf und Verkauf noch weitere Nebenkosten an, die stets vom Käufer (Notar-, Register-, Gestoria-Kosten) oder vom Auftraggeber (Anwaltshonorar, Maklercourtage) zu zahlen sind.
1. Notarkosten
Die Kosten des spanischen Notars richten sich nach einer verbindlichen Gebührentabelle und betragen zwischen 0,1 % und 0,3 % des Kaufpreises. Weitere Arbeiten des Notars, z.B. zusätzliche Ausfertigungen, Kopien, Übersetzungsleistungen u.ä. sind gesondert zu vergüten.
2. Registerkosten
Auch das Eigentumsregister (Grundbuch) hat eine verbindliche Gebührenordnung und -tabelle. Hier sollte man zwischen 0,1 % und 0,2 % des Kaufpreises kalkulieren.
3. Gestoriakosten
Anders als in Deutschland besorgt der Notar nicht die Eintragung und Überwachung des Kaufvorganges nach der Beurkundung. Dies wird in Spanien (wenn kein Rechtsanwalt beauftragt ist) von einer Verwaltungsfirma, der Gestoria, erledigt. Die Gestoria zahlt die Grunderwerbsteuer ein und erledigt den Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt (Löschungen und Eintragungen). Hierfür fallen Bearbeitungsgebühren zwischen 200 € und 1.000 € (je nach Komplexität des Falles) an.
4. Anwaltshonorar
Da die spanischen Notare eine geringere Prüfungs- und Aufklärungspflicht als ihre deutschen Kollegen haben, ist es in der Regel sinnvoll, einen spanischen Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Die auf die Betreuung internationaler Käufer und Verkäufer spezialisierten Rechtsanwälte vereinbaren mit ihren Auftraggebern meist ein Honorar zwischen 0,5 % und 1 % des Kaufpreises, ja nach Komplexität des Falles. Bei schwierigen und außergewöhnlichen Gestaltungsfragen, wie z.B. Klärung erb- und familienrechtliche Vorfragen, grenzüberschreitende Steuerfragen und gesellschaftsrechtlichen Fragestellungen wird das Anwaltshonorar deutlich über den genannten Durchschnittssätzen liegen.
5. Maklerkosten
In Spanien wird der Makler in der Regel vom Verkäufer bezahlt, es sei denn die Parteien haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Auf Mallorca liegt der übliche Satz der Maklerprovision bei 5 % – 6 % zzgl. MWSt (IVA) des vereinbarten Kaufpreises.