Steuern beim Besitz

Laufende jährliche Steuern

Grundsteuer

Die Grundsteuer (IBI) wird auf den Wert von Land- und Stadtgrundstücken auf der Basis des Katasterwertes von der zuständigen Gemeinde erhoben und ist jährlich zu entrichten. Steuerpflichtig sind der Eigentümer der Immobilie, der Erbbauberechtigte und der Nießbraucher. Die Höhe der Grundsteuer wird von den Gemeinden festgesetzt und liegt spanienweit zwischen 0,4 % und 1,1 % bei erschlossenen Grundstücken und zwischen 0,3 % und 0,9 % bei unerschlossenen Grundstücken. Während der Finanzkrise hatten viele Gemeinden die Grundsteuer drastisch erhöht.

Auf den Balearen wird die Grundsteuer über einen bestimmten Faktor mit dem Katasterwert multipliziert und in Beziehung zur Bebauung gesetzt. Die genauen Werte teilt die Gemeindeverwaltung auf Anfrage mit.

Einkommensteuer

Einkommensteuer (IRPF) bei Selbstnutzung der Immobilie

Der spanische Fiskus besteuert bei einem Nichtansässigen, der die Immobilie nur zu Ferienzwecken nutzt, den Selbstnutzungsvorteil als fiktive Mieteinnahme. Die Steuer beträgt 19 % auf 1,1 % des Katasterwertes.

Beispielrechnung: Katasterwert 380.000 €
1,1 % von 380.000 € = 4.180 €
darauf 19 % = jährliche Einkommensteuer 794,20 €

Einkommensteuer bei Vermietung

Wird die Immobilie eines Nichtresidenten vermietet, ist für diesen Zeitraum die Einkommensteuer von 19 % auf die Mieteinnahmen zu zahlen. Allerdings sind diverse Kosten abzugsfähig, z.B. Zinsen für Hypothekendarlehen, Gemeinschaftskosten bei einer Wohnanlage, Grundsteuer, Instandsetzungskosten, Versicherungen, Kosten für Versorgungsträger, Abschreibung = 3 % p.a. auf den Wert der Baulichkeiten.

Vermögensteuer

Durch Gesetz vom 23.12.2008 wurde die Vermögensteuer in Spanien „ausgesetzt“, und zwar rückwirkend zum 01.01.2008, so dass ab 2008 keine Vermögensteuer zu zahlen war. Für die Jahre 2011 bis 2016 wurde die Vermögensteuer wieder in Vollzug gesetzt. Der Steuersatz für Nichtresidente liegt zwischen 0,2 % und 3,5 % (ab einem Nettovermögen von 10.695.996,06 €) für alle in Spanien befindlichen Güter. Welcher Wert ist bei einer Immobilie anzusetzen? Der höchste der folgenden Werte: der Katasterwert, der Anschaffungswert oder der von der Finanzbehörde festgestellte Wert.

Stand: 01.01.2023

Es gibt einen Freibetrag von 700.000 €. Hat eine Immobilie z.B. zwei Eigentümer (Ehepaar mit jeweils 50 %), steht der Freibetrag jedem der Eigentümer zu.

Die Steuersätze der Vermögensteuer können Sie der obenstehenden Tabelle entnehmen. Es handelt sich um die staatliche Tabelle, die der Steuerschuldner dann wählen kann, wenn die dortigen Steuersätze niedriger sind als die der jeweiligen Autonomen Region, was für die Balearen der Fall ist.

Gehört eine Spanienimmobilie einer spanischen S.L. mit deutschen, in Spanien nichtansässigen Gesellschaftern, so unterliegt ab dem 01.01.2013 (DBA) der Wert des Geschäftsanteils der spanischen Vermögensteuer. Wert ist der in der Bilanz ausgewiesene Buchwert. Liegt keine geprüfte Bilanz vor oder ist diese negativ, muss der höchste der drei folgenden Werte angesetzt werden: Nominalwert der Beteiligungen, Buchwert gemäß der letzten geprüften Bilanz, Kapitalisierung zu 20 % des durchschnittlichen Gewinns der letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahre.

Beachten Sie auch das interessante und informative Interview mit dem Steuerberater Willi Plattes aus unserer Gesprächsserie “M&P Talk”

Update Januar 2024

Sowohl bei den Nationalwahlen 2023 als auch bei den Wahlen in den Autonomen Regionen war die konservative PP mit dem Versprechen angetreten, die Vermögensteuer für den Fall des Wahlsieges abzuschaffen. Im Nationalstaat blieb es durch Stimmenkauf und Versprechen eines Amnestiegesetzes bei der linken Sánchez-Regierung. In einigen Autonomen Regionen siegten jedoch die Konservativen. Dennoch haben/hatten die konservativen Regionalregierungen die Möglichkeit, die Vermögensteuer für ihre Autonome Region zu ändern, weil sie zwar eine staatliche Steuer ist, die Einnahmen aber den Autonomen Gebietskörperschaften zustehen. So haben dann auch konservativ regierte Autonome Regionen die Vermögensteuer „zu 100 % oder einen anderen Satz – bonifiziert“, also faktisch abgeschafft. Dem trat Sánchez entgegen, indem die Linke die Reichensteuer (vornehm „Solidaritätssteuer“ betitelt) einführte, die am 28.12.2022 in Kraft trat. Diese Reichensteuer dient dem Ziel der Linken, die Vermögensverteilung von oben nach unten voranzutreiben. Die Reichensteuer greift erst ab einem Betrag von 3 Millionen Euro und greift nur dann, wenn das Vermögen nicht schon durch Vermögensteuer besteuert wird. Also – ganz offensichtlich eine Attacke gegen die Autonomen Regionen, die die Vermögensteuer abgeschafft haben oder abschaffen wollen. Besonders bittere Pille und „doppelte Bestrafung“: die Einnahmen aus der Reichensteuer stehen dem Nationalstaat zu, anders die Vermögensteuer, wo die Einnahmen den Autonomen Regionen zustehen.

Marga Prohens, neue, konservative Ministerpräsidentin der Balearen, trat dem nun trickreich entgegen, indem sie im Rahmen des Haushaltsgesetzes beschließen ließ, dass der Freibetrag bei der Vermögensteuer von 700.000 € auf 3.000.000 € angehoben wurde, während es für Vermögen über 3 Millionen Euro bei der bisherigen Vermögensteuer verbleibt. So schlug sie zwei Fliegen mit einer Klappe: Faktisch wurde die Vermögensteuer weitestgehend abgeschafft, und Steuern für Vermögen über 3 Millionen Euro fließen weiterhin nicht ans Festland, sondern verbleiben auf den Balearen. Das neue Gesetz greift erstmals für die Vermögensteuer für das Jahr 2024 (bei der das Stichtagsvermögen per 31.12.2024 gilt).

Einige Zeitungen schreiben, Prohens habe die Vermögensteuer abgeschafft. Das ist nach den vorstehenden Ausführungen  s o   nicht richtig. Bei Ausnutzung aller Gestaltungsmöglichkeiten können jedoch auch größere Vermögen steuerfrei gestellt werden. Kauft z.B. ein Ehepaar mit zwei Kindern (jeder z.B. 25 %) eine Immobilie für 12 Millionen Euro, so hat jeder Miteigentümer einen Anteil im werte von 3 Millionen Euro und hat demnach keine Vermögensteuer zu zahlen.