Balearen-Regierung ermöglicht Legalisierung von Schwarzbauten
Wie schon in unserem BLOG-Beitrag vom 16.02.2024 hat die Balearen-Regierung im Rahmen des „Dekrets über dringende Maßnahmen zur Verwaltungsvereinfachung und Rationalisierung der öffentlichen Verwaltungen auf den Balearen“ vom 24.05.2024 die Legalisierung von Schwarzbauten auf „Fincas Rusticas“ ermöglicht. Danach können illegale Gebäude, Bauten, Anlagen und Nutzungen, die aufgrund von Verjährung Bestandsschutz genießen, nachträglich legalisiert werden. Von diesem Gesetz sollen einige Tausend Immobilien auf den Inseln betroffen sein. Viele Eigentümer illegaler Gebäude oder Gebäudeteile sind der unzutreffenden Meinung, dass ihr Gebäude legal sei, weil es wegen Verjährung Bestandschutz genießt. Bestandsschutz führt aber nicht zur Legalität: Zwar ist das illegale Gebäude vor einer Abrissverfügung und der Einleitung ordnungsrechtlicher Maßnahmen geschützt, jedoch ist dieser Schutz problembehaftet: Ein nur Bestands-geschütztes Gebäude erhält keine neue Bewohnbarkeitsbescheinigung, es erhält keine Genehmigung zur (etwa notwendigen) Sanierung, und es ist nur schwer verkäuflich. Von dem neuen Dekret sind Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen (z.B.: auch Swimmingpools) im ländlichen Bereich betroffen, die acht Jahre vor Inkrafttreten des Dekrets errichtet wurden und gegen die keine verwaltungsrechtlichen Maßnahmen eingeleitet wurden. Von dieser Frist gibt es einige Ausnahmen, die von den einzuschaltenden Rechtsanwälten und Architekten geprüft und abgearbeitet werden müssen.
Die betroffenen Eigentümer müssen mit dem Legalisierungsantrag Pläne des Altbestandes und des Istbestandes sowie eine Kostenberechnung der illegalen Gebäudeteile einreichen. Die Eigentümer müssen sodann die normalen Gebühren und Steuern auf die Kosten der Baumaßnahmen sowie eine Strafe in Höhe von 10 % bis 15 % (je nachdem, ob sie die Strafe sofort oder innerhalb von drei Jahren zahlen) zahlen. Zusätzlich muss ein technisches Projekt für die Anpassung der Gebäude eingereicht werden, das Umweltschutzmaßnahmen enthält (z.B. Erhöhung der Energie- und Wassereffizienz der Immobilie). Antragsteller mit kleinen und mittleren Einkommen können Vergünstigungen erhalten.
Die zuständige Gemeinde muss die auf diese Weise eingezogenen Mittel für den Erwerb, die Rückgewinnung, den Schutz und die nachhaltige Bewirtschaftung von Naturräumen und Ressourcen oder für die Ausstattung des kommunalen Bodenvermögens verwenden. Das Dekret bestimmt ausdrücklich, dass die Legalisierung ein Verbot der zukünftigen Vermarktung zu touristischen Zwecken mit sich zieht.
Die Legalisierung muss innerhalb einer Frist von drei Jahren ab Veröffentlichung im Gesetzblatt BOIB durchgeführt werden. Betroffene Eigentümer sollten unverzüglich mit einem Rechtsanwalt und/oder einem Architekten die Legalisierung angehen. Dabei sei daran erinnert, dass bereits 2014 die damals regierenden Konservativen ein ähnliches Gesetz verabschiedet hatten, das jedoch von der ihr folgenden Linksregierung wieder aufgehoben wurde. Infolge der Instabilität der spanischen Regierungen (auch in den Autonomen Regionen) sollte der kluge Eigentümer sofort handeln.
Update vom 31.07.2024:
Sozialisten greifen das Legalisierungs-Dekret mit Verwaltungsbeschwerde an
Das überwiegend von der Bevölkerung begrüßte Legalisierungs-Dekret von Immobilien im ländlichen Raum steht auf der Kippe, denn es wurde von den Sozialisten (PSOE) mit einer Verwaltungsbeschwerde angegriffen, die das Dekret für verfassungswidrig halten. Mittels dieses Dekrets hätten etwa 30.000 (teilweise) illegale, aber bestandsgeschützte Immobilien legalisiert werden können. Fraglich ist, ob das Verwaltungsgericht die Anwendung des Dekrets bis zur Entscheidung aussetzt!
Das sind gute Nachrichten. Auf dem Lande gibt es ja kaum eine Finca, bei der nicht Teile illegal sind. Es war ja früher so, dass, wenn es Familienzuwachs gab, einfach ein Zimmer angebaut wurde, natürlich ohne Genehmigung. Der Bürgermeister drückte beide Augen zu und bekam dafür ein saftiges Spanferkel. Es wird Zeit, dass hier eine Generalamnestie greift. Und wenn die Gebühren und Steuern sowie ein moderates Strafgeld nachgezahlt werden, haben doch beide Parteien etwas davon. “Win-win” sagt man heute dazu.
Beste Grüße
Fritz Baumann
Wir sind Eigentümer einer Finca im Raum Manacor und haben im August 21 via einen Architekten einen Antrag zur Legalisierung eingereicht. Wir warten immer noch auf die Bestätigung , um der Umbau zu starten ( Verkleinerung der bedeckten Fläche sowie Verkleinerung des Pools von 60 auf 35 m2.) Die Mühlen arbeiten hier extrem langsam und ich habe mir sagen lassen, dass es sehr auf die Gemeinde ankommt.
Guten Tag, Herr Bosshard,
die Bearbeitungszeit von fast 3 Jahren ist außergewöhnlich lang. Sind Sie sicher, dass Ihr Architekt den Antrag richtig betreibt?
Mit freundlichen Grüßen
Lutz Minkner
Da gibt`s viel Arbeit für Rechtsanwälte und Architekten! Ich habe kürzlich gelesen, dass allein in der Gemeinde Llucmajor 7.000 Häuser (teilweise) illegal sind. Das Gesetz ist aber gut, denn es schafft im Baubereich auf Mallorca endlich Rechtssicherheit und die Haushalte der Gemeinden werden sich freuen.
Ihr
Otto Leppin
Ich suche einen kompetenten Architekten der für mich diesbezüglich in selva bei inca tätig werden kann.
Ich suche einen kompetenten Architekt, der meine Finca in Port de Soller legalisiert.
Mir ist noch nicht klar, ob mit “ländlichem Bereich” auch die ANEI-Zone gemeint ist?
Sehr geehrter Herr Minkner,
Ist die Legalisierung im SRG lediglich ein Verwaltungsakt und wird in der Regel mit Sicherheit durchgewunken (BJ 80er Jahre, keine Um-oder Anbauten danach)? Oder werden Anträge auch abgelehnt, zB weil der Pool mehr als 60 qm fasst oder das Vordach > 20% der Wohnfläche umfasst?
Besten Dank für einen kleinen Hinweis, falls möglich.
Herzliche Grüße,
Ines Weinz