Die Hypotheken – Finanzierung von Mallorcas-Traumimmobilien

Hypotheken-Finanzierung

Hypothek einer deutschen oder einer spanischen Bank

Die Villa am Meer, das Haus am Golfplatz oder ein charmantes Dorfhaus ist nach längerem Suchen gefunden, nun geht es ans „Eingemachte“, die finanzielle Planung und Abwicklung des Kaufes. Viele Mallorca-Freunde finanzieren einen Teil des Kaufpreises mit einem Hypothekendarlehen einer Bank. Hier stellt sich die grundsätzliche Frage, ob das Darlehen bei einer deutschen oder einer spanischen Bank aufgenommen werden sollte.

Die deutschen Interessenten fragen oft, ob sie nicht auch mit einer deutschen Bank ihre Mallorca-Immobilie finanzieren könnten. Das scheint auf den ersten Blick einfacher: man kennt von seiner deutschen Immobilie die Bankusancen, und man kann sich in seiner Muttersprache mit dem Banker verständigen. Grundsätzlich können auch deutsche Banken eine Mallorca-Immobilie finanzieren. Sie gehen dieses Thema allerdings sehr verhalten an. Mallorca ist für sie ein fremder Markt, sie haben dort meist kein Netzwerk von Sachverständigen, Rechtsanwälten und Notaren und auch keinen Zugang zu den Grundbuchämtern. Deshalb ist für sie die Durchführung einer Due Diligence meist mit Hürden verbunden, die sie vermeiden wollen. Zudem entstehen durch die Einschaltung Dritter für den Prüfungsvorgang Kosten, die den Kredit möglicherweise teurer machen als die Gewährung eines Hypothekenkredites in Deutschland. Zwar haben einige Banken inzwischen auch auf Mallorca ein Netzwerk. Eine gewisse Zurückhaltung bei deutschen Banken ist allerdings seit Mitte 2019 festzustellen. Am 16. Juni 2019 trat nämlich das Ley 5/2019 in Kraft, ein Gesetz, das den Hypothekenkredit zugunsten des Verbrauchers neu regelt und für die Banken nicht besonders attraktiv ist, doch dazu später. Deutsche Banken finanzieren allerdings gern indirekt den Kauf einer Mallorca-Immobilie, indem sie dem Kunden zur Bezahlung der Mallorca-Immobilie ein Darlehen gewähren, sich aber auf einer deutschen Immobilie des Kreditnehmers absichern. Für den kauf in Spanien ist der Käufer dann Barzahler. Die auf Mallorca tätigen Finanzbroker vermitteln auch Hypothekenkredite deutscher Banken.

Die meisten Kaufinteressenten, die den Kaufpreis teilweise finanzieren wollen, bedienen sich einer spanischen Bank, wobei man stets eine solche Filiale aussuchen sollte, die deutschsprachige Mitarbeiter hat. In den touristischen Regionen Mallorcas ist dies die Regel. Bei den Hypothekenangeboten wird man schnell feststellen, dass in Spanien die Vereinbarung einer Zinsbindung, wie man das aus Deutschland kennt, möglich, aber nicht die Regel ist. Meist arbeiten die spanischen Banken mit einem variablen Zins, der sich am Euribor, dem gemittelten Zinssatz aus den Angaben von über 20 europäischen Banken, orientiert und dem dann die Marge der Bank zugeschlagen wird. Diese Variante ist für den Kreditnehmer natürlich riskanter als eine Finanzierung mit Festzinskonditionen. Man denke an die letzte Bankenkrise 2008/2009, bei der der Euribor durch die Decke ging und viele Hypothekenschuldner ihre Immobilie mit Verlust verkaufen mussten, wollten sie nicht in der Zwangsversteigerung einen Totalverlust erleiden. Spanische Banken finanzieren für Nichtresidente in der Regel 60 % des Nettokaufpreises (also nicht der Erwerbsnebenkosten), bei hervorragender persönlicher Bonität des Darlehensgebers mehr. Die Einkommensunterlagen des Antragstellers müssen belegen, dass dieser unproblematisch Zins und Tilgung bedienen kann. Neben einer Vermögensaufstellung wird auch eine Auskunft der deutschen SCHUFA verlangt.

Wir sprachen schon das neue Hypothekengesetz an, das seit dem 16. Juni 2019 in Kraft ist. Wie schon ausgeführt, handelt es sich um ein Verbraucherschutzgesetz. Das Gesetz verpflichtet den Notar, der die Hypothek beurkunden soll und vom Käufer ausgewählt werden kann, spätestens einen Tag vor der Beurkundung den Kreditnehmer über die Einzelheiten des Kredits aufzuklären und zu beraten, und zwar in Abwesenheit der Bank. Der Notar muss sich vergewissern, dass der Klient die Klauseln des Vertrages, seine Haftung und die Folgen von Vertragsstörungen verstanden hat. Über diesen Vortermin ist ein Protokoll anzufertigen. Das neue Hypothekengesetz regelt auch,

  • dass die Zwangsvollstreckung der Hypothek nur erfolgen darf, wenn die nicht gezahlten Raten mehr als 3 % des Darlehensbetrages überschreiten oder 12 Monatsraten nicht bezahlt wurden,
  • dass Verzugszinsen bei der Finanzierung einer Immobilie einer Privatperson nur maximal 3 % über dem vertraglich vereinbarten Zinssatz liegen dürfen,
  • dass die Bank alle Kosten der Hypothek (Notar, Grundbuch, Stempelsteuer) zu tragen hat, während der Kunde nur die Schätzungskosten und eventuell eine Geschäftsgebühr zu übernehmen hat,
  • dass die Bank nicht den Kauf zusätzlicher Produkte mit dem Kredit verknüpfen darf, es sei denn sie erteilt im Gegenzug Zinsgutschriften,
  • dass und, und, und

Verbraucherschutz? Viele bezeichnen das Gesetz als Mogelpackung, da sofort nach seinem Inkrafttreten die Banken ihre Konditionen „angepasst“ haben mit der Folge, dass die Hypothekenaufnahme in Spanien jetzt zwar transparenter, für den Kunden aber keineswegs günstiger geworden ist.