Die spanische “Immobilien-S.L.” – einst ein guter Tipp, heute ein Flop

Das Thema

Bis 2006 war es ein heißer Tipp, die Mallorca-Immobilie mit einer spanischen S.L. zu erwerben. Käufer und Investoren gaben sich bei Rechtsanwälten und Notaren die Klinke in die Hand, um auch für Ihre Traumimmobilie das Steuersparmodell der S.L. (Sociedad Limitada) zu nutzen. Die steuerlichen Vorteile der vermögensverwaltenden, im übrigen passive  S.L. waren tatsächlich überzeugend: Während eine aktive S.L.  30 % bzw. 35 % Körperschaftsteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie (Asset-Deal) zahlen musste, unterlag der Gewinn der vermögensverwaltenden S.L., wenn sie die Immobilie mehr als ein Jahr besessen hatte, nur einer Körperschaftsteuer von 15 %. Auch ein überzeugender Vorteil zum privaten Halten einer Mallorca-Immobilie durch einen Nichtresidenten: Bis zum Diskriminierungs-Urteil des EUGH hatte auch der nichtresidente Privatmann den Verkaufsgewinn aus einem Immobiliengeschäft mit 35 % zu versteuern. Ein weiterer Steuervorteil bestand beim sog. Share-Deal (nicht Verkauf aus der Gesellschaft heraus, sondern Verkauf der Geschäftsanteile). Mit dem Share-Deal konnte man die Grunderwerbsteuer sparen. Und nach dem damaligen deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen hatte Spanien kein Besteuerungsrecht für die Gewinne aus Share-Deals bei Share-Deals von spanischen Gesellschaften mit deutschen Gesellschaftern. Es war allerdings eine Frage der Zeit, wie lange sich der spanische Fiskus bzw. der spanische Gesetzgeber  derartige Steuer-Spar- oder -Vermeidungsmodelle dulden würde.

Steuerliche Änderungen ab 2007

Durch eine Gesetzesänderung zum 01.01.2007 wurden die Gesellschafter der vermögensverwaltenden S.L. vor die Wahl gestellt, die Immobilie ins Privatvermögen zu übernehmen oder die nicht aktive S.L. in eine aktive umzuwandeln und unter Verzicht auf die Steuerprivilegien fortzuführen. Es folgten weitere gesetzliche Maßnahmen zur Stopfung des beschriebenen Steuerlochs, so z.B. die Neuregelung der Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von Anteilen einer Immobiliengesellschaft durch eine Änderung von Art. 108 des spanischen Wertpapiergesetzes sowie einige Änderung im deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen in den Jahren 2011 und 2012. Eine Feinabstimmung der gesetzlichen Maßnahmen brachte dann auch die Regelung, dass bei Immobilientransaktionen die Konten von Absender und Empfänger der Zahlungen in der notariellen Urkunde benannt werden müssen und insgesamt der Zahlungsverkehr zwischen Deutschland und Spanien aufgrund der „großen Auskunftsklausel“ im deutsch-spanischen DBA sehr transparent ist.

Denen, die weiterhin eine Immobilie mit einer spanischen S.L. halten, brachte eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 12. Juni 2013 (Az: I R 109/10) großes Ungemach. Standardfall war meist der folgende: Eine spanische S.L. hielt eine Mallorca-Immobilie als einzigen Vermögensgegenstand und stellte sie der Familie der Gesellschafter/Geschäftsführer kostenlos für Urlaubszwecke zur Verfügung. Der deutsche Fiskus sah darin eine verdeckte Gewinnausschüttung. Bei der Ermittlung der als verdeckte Gewinnausschüttung zugeflossenen Vorteile, setzte der BFH eine Miete von 6 % des Kaufpreises zzgl. 10 % Gewinnzuschlag an. Dies führte zu einer erheblichen Nachzahlung  bei der Einkommensteuer.

Spanische S.L. – nicht mehr empfehlenswert

Als Ergebnis lässt sich festhalten: Hält jemand eine Immobilie mit einer spanischen S.L. fallen im Verkaufsfall auf den Gewinn 25 % Körperschaftsteuer an. Verkauf ein nichtresidenter Privatmann eine Immobilie, beträgt der Gewinnsteuer(Einkommensteuer)satz lediglich 19 %. Zudem hat die S.L. erheblich höhere „Pflegekosten“ für Bilanzen, Steuerberater und Handelsregister, während der Privatmann lediglich ein Steuerformular selbst oder von seiner Gestoria oder seinem Steuerberater ausfüllen lassen kann. Das Steuermodell „vermögensverwaltende S.L“ einst ein guter Tipp, ist ein Flop geworden. Nur der Vollständigkeit halber: Eine spanische  S.L. kann Sinn machen als Tochtergesellschaft einer deutschen GmbH & Co KG. Derartige Gestaltungsmodelle sollten Sie mit einem erfahrenen Steuerberater mit tiefgreifenden Kenntnissen im spanischen und deutschen Steuerrecht besprechen.