Immobilienkauf „vom Plan“ oder in der Bauphase – Auf welche Weise sind Anzahlungen zu sichern?

In der vergangenen Immobilienkrise wurde über zahlreiche Fälle berichtet, in denen eine Wohnung oder ein Haus vom Plan oder während der Bauphase gekauft und angezahlt wurde, dann aber wegen der Krise manchmal nicht angefangen wurde, manchmal als Rohbau stehen blieb. Auf der Strecke blieben nicht nur die am Bau beteiligten Handwerksunternehmen, die vom notleidenden Bauträger nicht bezahlt wurden, sondern auch viele Familien, die ihre Anzahlungen verloren haben. Wie konnte das geschehen? Zum einen schreibt das spanische Gesetz Nr. 57/1968 vor, dass und auf welche Weise beim Kauf vom Plan Anzahlungen zu sichern sind, zum anderen haben die Käufer offenbar auf eine rechtliche Beratung vor Vertragsschluss verzichtet.

Die Risiken beim Kauf „vom Plan“

Da im spanischen Bauwesen solche Risiken schon in den 1900-sechziger Jahren akut zutage traten, schuf der spanische Gesetzgeber – ähnlich der deutschen Bauträgerverordnung – das Gesetz Nr. 57/1968 vom 27. Juli 1968 „zur Regulierung des Empfanges von Abschlagzahlungen beim Bau und dem Verkauf von Wohnungen“, erneuert durch das Gesetz 20/2015 vom 14. Juli 2015, in dem sehr detailliert geregelt ist, wie derartige Anzahlungen abzusichern sind. Nach Art. 1 Nr. 2 dieses Gesetzes dürfen Abschlagzahlungen nur auf Sonderkonten des Bauträgers eingezahlt werden, deren Bestand von anderen Mitteln des Bauträgers getrennt zu führen ist und über die ausschließlich zu Zwecken des Wohnungsbaus verfügt werden darf.

Garantien des Bauträgers

Die Banken oder Sparkassen dürfen diese Sonderkonten nur einrichten, wenn der Bauträger eine Bankausfall-Bürgschaft oder Versicherungen nachweist, die die Rückzahlung der hinterlegten Beträge zzgl. Zinsen garantieren. Der Bauträger muss dem Käufer die Urkunde über die Sicherheitsleistung übergeben. Die Garantie hat eine Laufzeit bis zur Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cedula de Habitabilidad). Auf diese Garantie darf und kann der Käufer nicht freiwillig verzichten, sie ist gesetzlich zwingend. Falls der Bauträger die gesetzlich vorgeschriebene Garantie nicht erteilt, haftet, so haben es mehrere Gerichte festgestellt, der Geschäftsführer des Bauträgers persönlich.
Auch wenn der Bauträger bei Erhalt der Anzahlungen die vorgeschriebenen Sicherheiten gestellt hat, kann es bei der Abwicklung des Vertrages zu Verzögerungen kommen und die Wohnung nicht rechtzeitig fertiggestellt werden. Dazu schreibt das Gesetz vor, dass der Käufer bei nicht fristgerechtem Baubeginn, nicht fristgerechter Fertigstellung oder Nichtvorlage der Bewohnbarkeitsbescheinigung ohne weiteres vom Vertrag zurücktreten und die Anzahlung zurückverlangen kann. Insbesondere muss er – kann aber – dem Verkäufer keine Fristverlängerung zur Vertragserfüllung gewähren.

Haftung der Banken

Auch die Banken werden in die Pflicht genommen: Hat der Bauträger bei einer Bank ein Konto eingerichtet, auf dem Anzahlungen eingehen, ohne dass der Bauträger die erforderlichen Garantien von Banken oder Versicherungen vorgelegt hat, haftet auch die Bank auf Rückzahlung der Anzahlung sowie Zinsen und etwaige Rechtsanwaltskosten des Käufers. Obwohl die Haftungsfragen damit umfassend gesetzlich geregelt sind, gibt es zu diesem sehr komplexen Themenkreis unzählige Gerichtsentscheidungen, weshalb ein Betroffener stets einen versierten Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung seiner Interessen beauftragen sollte.