Immobilienkauf und „Unterverbriefung“
Bilanz:  Am Ende zahlt der Käufer drauf

Klienten, die schon vor der Einführung des Euro Immobiliengeschäfte auf Mallorca getätigt haben, erzählen oft abenteuerliche Geschichten von Bergen von Peseten- oder DM-Scheinen, die in Hinterzimmern von Rechtsanwälten, Notaren und Banken am Kauftage ohne Quittung den Besitzer wechselten. Die Zahlung eines Teils des Kaufpreises mit „Schwarzgeld“ soll eher die Regel als die Ausnahme gewesen sein. Vornehm bezeichnete man den offiziellen Kaufpreis mit „A“ und den Schwarzanteil mit „B“. Das System funktionierte so, dass nur ein Teil des wirklichen Kaufpreises im Kaufvertrag (Escritura) genannt wurde (Unterverbriefung), der Rest cash gezahlt wurde. Auch wenn es viele so machten, war das natürlich nicht legal – und, nebenbei gesagt, aus Sicht des Käufers auch nicht klug. Immobilienverkäufer fordern von Käufern gelegentlich noch einen Teil des Kaufpreises in cash. Deshalb sollen hier die wesentlichen Risiken derartiger Geschäfte noch einmal dargestellt werden.

Scheinbar war die Unterverbriefung für beide Seiten, Verkäufer und Käufer, wirtschaftlich sinnvoll: Der Verkäufer sparte auf den nicht beurkundeten Kaufpreisanteil die Gewinnsteuer (heute 19 % bei Nicht-Residenten, einst sogar 35 %!), der Käufer die Grunderwerbsteuer auf diesen Teil (heute zwischen 8 % und 11 %) sowie anteilige Erwerbsnebenkosten. Schon diese Zahlen zeigen, dass der Verkäufer der wirkliche Gewinn war, denn seine Steuerersparnis lag deutlich über der des Käufers. Ich sagte vorhin, dass derartige Geschäfte für den Käufer auch nicht wirklich klug waren: Das böse Erwachen kam dem Käufer meist erst, wenn er die Immobilie weiterverkaufen wollte und sein Käufer nicht bereit oder in der Lage war, einen Teil des Kaufpreises ebenfalls in „B“ zu bezahlen. In diesen Fällen musste der Käufer einen „Gewinn“ versteuern, den er gar nicht gemacht hatte oder noch deutlicher: er musste jetzt den Gewinn versteuern, den sein Vorgänger eingestrichen hatte. Dumm gelaufen.

Derartige Unterverbriefungen gehören der Vergangenheit an. Nicht nur, weil die Käufer besser beraten und klüger geworden sind, sondern weil die internationalen Gesetzgeber erhebliche und wirksame Hürden aufgebaut haben. Da sind zum einen die Beschränkungen im internationalen Zahlungsverkehr innerhalb der EU, wie z.B. die Meldepflicht bei Bargeldtransporten ab 10.000 €. Darüber hinaus gibt es ab 01.01.2015 einen erweiterten Informationsaustausch zwischen den spanischen und deutschen Finanzbehörden und in Spanien eine Beschränkung von Bargeldgeschäften auf Beträge unterhalb von 2.500 €. Weiter erhält der spanische Fiskus von jeder notariellen Kaufurkunde eine Abschrift und kann den beurkundeten Kaufpreis überprüfen und ggfs. Neu festsetzen und in der Folge verlangen, dass der unterverbriefte Betrag nachversteuert und die Steuerschuld verzinst wird. Davon macht der Fiskus reichlich Gebrauch, was teilweise allerdings zu der absurden Situation führt, dass einem Schnäppchenjäger der günstige Einkauf nicht abgenommen und er zur Nachversteuerung aufgefordert wird.

Und dann gibt es noch empfindliche Strafdrohungen. Die verhängten Geldstrafen liegen in der Regel bei 50 % bis 150 % der hinterzogenen Steuern. Wenn der hinterzogene Betrag 120.000 € übersteigt, liegt eine Steuerstraftat vor, die grenzüberschreitend verfolgt wird. Sie kann zu einer Haftstrafe zwischen einem und sechs Jahren sowie zu einer Geldstrafe bis zum Sechsfachen des hinterzogenen Betrages führen. Wer will das? Und seien wir doch einmal ehrlich: Mit der „Flat-Rate-Steuer“ des Nichtresidenten von 19 % kann man doch ganz gut leben.