Die Decenal-Versicherung ist Pflicht für jeden Neubau eines Bauträgers

Das Thema

Spanien hat sich in vielen Rechtsbereichen am deutschen Recht orientiert und besonders im Zivilrecht vergleichbare Regelungen normiert – meist mit einiger Verzögerung. Im Bereich des Baurechts gibt es in Deutschland bereits seit 1974 eine Bauträgerverordnung, die als Verbraucherschutz dient und die Schutzrechte des Käufers einer Immobilie beim Kauf vom Bauträger festschreibt. Für eine vergleichbare Regelung in Spanien brauchte es allerdings bis 1999, als das Spezialbaugesetz Ley 38/1999 verabschiedet wurde. Höchste Zeit, denn durch den Bauboom in Spanien, der mit der touristischen Erschließung in den 60er Jahren des vorigen Jahrhunderts begann, trat zutage, dass der Käufer einer Immobilie eines Schutzes im Verhältnis zum meist wirtschaftlich starken Bauträger bedurfte. Und viele Käufer gingen nach einem langjährigen Prozess leer aus, weil der Bauträger, der Bauunternehmer und der Architekt insolvent waren, ihren rechtlichen Mantel geändert hatten und deshalb selbst gerichtlich festgestellte Ansprüche schlussendlich nicht realisiert werden konnten.

Das Gesetz

Das schon erwähnte Bauspezialgesetz von 1999 regelt die Haftpflicht der am Bau beteiligten Parteien und schützt den Käufer als Verbraucher. Seit dem Jahre 2000 ist jeder Bauträger verpflichtet, eine sog. „seguro decenal“, eine Bauhaftpflichtversicherung abzuschließen, die den Käufer für die Dauer von 10 Jahren bei Bauschäden schützt. Nur wenn dem Notar bei Abschluss des Kaufvertrages die Decenal-Versicherung vorgelegt wird, kann der Verkäufer eine Neubauerklärung im Grundbuch eintragen lassen und das haus oder die Wohnung verkaufen. Der Käufer kann sich im Schadensfall direkt an die Decenal-Versicherung wenden, die sich dann ihrerseits an die Verantwortlichen (Bauträger, ausführende Gewerke, Architekten, etc.) wenden kann. Abgedeckt sind für die Dauer von 10 Jahren Schäden an den Fundamenten, Trägern, Balken und Konstruktionen, die die mechanische Resistenz und die Stabilität des Bauwerkes betreffen; für die Dauer von 3 Jahren Mängel der baulichen Elemente und Installationen, die die Voraussetzungen für die Bewohnbarkeit beeinträchtigen (Hygiene, Gesundheit, Umweltschutz) und 1 Jahr für Mängel in der Ausführung oder Fertigstellung des Baus. Wird das Haus später – innerhalb der 10-Jahresfrist – weiterverkauft, gehen die Rechte aus der Decenal-Versicherung an den Zweiterwerber für die Restlaufzeit über.

Die OCT, eine Art „Gebäude-TÜV“

Die Decenal-Versicherung ist stets vor Beginn der Bauarbeiten abzuschließen. Dazu bedarf es der Vorlage einiger Dokumente und Prüfprotokolle, damit die Versicherungsgesellschaft ihre Risiken einschätzen kann. Dazu beauftragt meist der Bauträger eine Ingenieurgesellschaft (OCT, eine Art Gebäude-TÜV) mit der Qualitätskontrolle des Projekts und der verarbeiteten Materialien sowie einer ständigen Begleitung und Prüfung des Baufortschritts. Die beauftragte Gesellschaft übergibt dann zum Schluss des Bauvorhabens ein Protokollbuch, in dem die vorgenommenen Überprüfungen aufgelistet sind.

In den 20 Jahren seit Inkrafttreten des Gesetzes hat die spanische Rechtsprechung einige Unklarheiten des Gesetzes geklärt, so dass die Decenal-Versicherung heute einen höchst wirksamen Verbraucherschutz beim Kauf vom Bauträger gewährleistet.