Der gute Glaube in das Grundbuch

Grundbuch Mallorca Immobilien

Das spanische Eigentumsregister hat in etwa die gleichen Funktionen wie das Grundbuch in Deutschland und hat demnach auch Relevanz bei der Eigentumsübertragung von Mallorca Immobilien Allerdings ist das spanische Grundbuch nicht in Abteilungen eingeteilt, in denen die jeweiligen Rechte (Eigentumsrechte, Hypotheken und andere Belastungen) eingetragen werden. Vielmehr werden im spanischen Eigentumsregister alle Eintragungen hintereinander gemäß ihrer zeitlichen Folge eingetragen.

Wenn man sich informieren will, wer Eigentümer einer Immobilie (Haus, Wohnung, Villa, Finca) ist, ob sie mit Hypotheken, Grunddienstbarkeiten oder sonst wie belastet ist, sollte über einen Rechtsanwalt oder den Makler einen Grundbuchauszug (nota simple informativa) einholen und diese Fragen prüfen lassen. Gerade die Frage, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, kann große Bedeutung für die Wirksamkeit eines Eigentumserwerbs haben, da von den Parteien nicht jeder Eigentumswechsel dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt wird. Wer gutgläubig von einem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erwirbt, dessen Erwerb ist durch den „guten Glauben in das Grundbuch“ geschützt.

Zu einem Abweichen von tatsächlichem Eigentümer und im Grundbuch eingetragenem Eigentümer kommt es in Spanien häufiger als in Deutschland wegen der Besonderheit im spanischen Recht, dass ein Eigentumswechsel im Grundsatz nicht der notariellen Form bedarf. Wenn sich Verkäufer und Käufer einigen, eine bestimmte Immobilie zu einem bestimmten Kaufpreis zu verkaufen, den Kaufpreis zahlen und die Immobilie übergeben, ist ein wirksamer Kaufvertrag geschlossen und das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer übergegangen.

Im Grundbuch allerdings kann der Eigentumsübergang nur aufgrund einer notariellen Urkunde eingetragen werden. Eigentumswechsel ohne notarielle Urkunde erfolgen meist, um andernfalls fällige Grunderwerbsteuern, Plusvalia und Kosten (Notar, Grundbuch, Gestoria) zu sparen. Oft handelt es sich um Vereinbarungen im Familienkreis oder unter Vertrauten.

Achtung, schützen Sie sich vor Eigentumsverlust!

Die fehlende Eintragung im Grundbuch ist für den nicht eingetragen Eigentümer höchst riskant: Verkauft nämlich der im Grundbuch (noch) eingetragene Alteigentümer die Immobilie nochmals – dieses Mal durch notariellen Kaufvertrag, wird der neue Erwerber geschützt, denn für ihn gilt der „Schutz des guten Glaubens“ in die Richtigkeit der Eintragungen im Grundbuch.

Der nicht eingetragene Erstkäufer verliert sein Eigentum, der neue Erwerber wird im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Was im Eigentumsregister eingetragen ist, bewirkt die Vermutung der Rechtmäßigkeit der Eigentumsregister-Wirklichkeit und schützt damit den gutgläubigen Erwerber. Der Schutz des guten Glaubens bezieht sich nicht nur auf die Eigentümerposition des eingetragenen Eigentümers, sondern auf alle Rechte und Belastungen, die im Grundbuch eingetragen bzw. nicht (Lastenfreiheit) eingetragen sind, nicht aber auf Eigenschaften wie z.B. Größe und Lage einer Immobilie.

Deshalb der Expertenrat: Vor jedem Vertragsschluss über eine Mallorca-Immobilie durch einen Rechtsanwalt die Eintragungen im Eigentumsregister prüfen zu lassen.