Due Diligence – Rechtliche und steuerliche Überprüfung einer Immobilie

Nach langer Suche endlich das Traumhaus gefunden? Der Verkäufer drängt, schnellstmöglich zum Notar zu gehen, um alles in trockene Tücher zu bringen? Und schließlich stünden ja noch andere Kaufinteressenten vor der Tür, die man ja nur abweisen könne, wenn der Deal wirklich perfekt sei. Es sei ja alles klar, der Notar würde seine Sache schon gut machen! Einerseits: Oft sind schnelle Entscheidungen geboten. Wenn im Markt bekannt wird, dass ein Objekt – vielleicht sogar zu einem reduzierten Kaufpreis – kurz vor dem Verkauf steht, werden manche Makler erst wach und versuchen, den angebotenen Preis für ihre Klienten zu überbieten. Auch versuchen bisweilen andere verkaufswillige Eigentümer, ihr Objekt noch einmal – vielleicht auch zu einem reduzierten Preis – ins Spiel zu bringen. Andererseits: Jeder Immobilienkauf ist eine hohe Investition, die wohl überlegt sein will und natürlich Prüfungsbedarf auslöst. Der Fachmann nennt das DUE DILIGENCE, eine gewissenhafte Prüfung des Kaufobjekts in technischer, rechtlicher und steuerlicher Hinsicht. Je größer die Investition, je mehr Fragen unbeantwortet geblieben sind, desto eher ist es geboten, einen erfahrenen Immobilien-Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Ich werden Ihnen nachfolgend die wesentlichen Punkte darstellen, auf die bei der rechtlichen und steuerlichen DUE DILIGENCE zu achten ist.

Diese Dokumente sollten beim Hauskauf vom Verkäufer vorgelegt werden:

1. Auszug aus dem Eigentumsregister – Grundbuchauszug: Daraus kann man ersehen, ob der Verkäufer der wirklich Berechtigte ist; ob die Immobilie dort so beschrieben ist, wie Sie sie vorfinden (andernfalls könnte dies ein Hinweis auf illegale Anbauten sein); ob die Immobilie mit Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Pfändungen belastet ist; ob Vorkaufsrechte oder andere Rechte Dritter bestehen.

2. Kaufvertrag des Verkäufers: Viele Verkäufer händigen ungern eine Kopie ihres Ankaufvertrages aus, damit der Käufer nicht sieht, welchen Kaufpreis er seinerzeit beurkundet hat (was allerdings meist auch nicht sehr ergiebig ist, da der Eigentümer möglicherweise auch Beträge außerhalb der Urkunde gezahlt oder erhebliche Umbaumaßnahmen vorgenommen hat, und außerdem steht ihm ja auch für sin investiertes Kapital eine Rendite zu).

3. Katasterauszug: Oft weichen die Daten des Katasters bezüglich der Größen von Grundstück und Bebauung von denen des Grundbuchs ab. Hier besteht Prüfungs- und Klärungsbedarf.

4. Bescheide für Grundsteuer und Müllabfuhr: Da die Immobilie für Grundsteuern (IBI) und Kosten der Müllabfuhr für die Dauer von vier zurückliegenden Jahren haftet, müssen die entsprechenden Bescheide nebst Zahlungsnachweis vorgelegt werden.

5. Energiezertifikat: Jeder Verkäufer muss ein Energiezertifikat vorlegen, ohne das der Notar nicht beurkunden darf. Sollte es nicht vorliegen, ist es sehr kurzfristig vom Verkäufer auf dessen Kosten zu beschaffen.

6. Bewohnbarkeitsbescheinigung: Das ist ein Zertifikat, dass das fragliche Gebäude zu Wohnzwecken zugelassen und abgenommen ist. Die Bescheinigung wirkt 10 Jahre, kann aber verlängert werden. Liegt sie nicht vor, muss ein Architekt eine neue beim Inselrat beantragen. Da er dazu Feststellungen vor Ort treffen und Einsicht in die Unterlagen bei der Baubehörde vornehmen muss, kann dies zwei bis vier Wochen benötigen.

7. Bescheinigung, dass keine offenen Verfahren wegen Bauverstößen bestehen: Diese Bescheinigung (Certificado de no-infraccion urbanística) ist besonders wichtig. Stellen Sie sich vor, der Verkäufer hat illegal gebaut und hat schon eine Abrissandrohung ……..!

8. Letzte quittierte Rechnungen der Versorgungsträger: Weiter benötigen Sie die letzten quittierten Rechnungen der Versorgungsträger (Strom, Wasser, Gas, etc.), da die Versorgungsträger in der Regel die Lieferung einstellen, wenn nicht Altschulden bezahlt sind.

9. und und und: Die Positionen 1. – 8. sind nur die wichtigsten der Prüfposten im Rahmen der Due Diligence beim Kauf eines Hauses. Beim Kauf einer Wohnung sind zusätzlich die Teilungserklärung (u.U. verzichtbar, weil der Part, der die konkrete Wohnung betrifft, im Grundbuch steht), die Satzung der Anlage, die Hausordnung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen und eine Bescheinigung, dass die Verkäufer keine Schulden bei der Gemeinschaft hat.

Sie sehen an meinen Ausführungen, dass die Vorbereitung des Notartermins nur mit der Hilfe des professionellen Maklers oder eines erfahrenen Rechtsanwalts angepackt werden sollten.