Die Zwangsversteigerung von Immobilien in Spanien

Gerade in Zeiten des wirtschaftlichen Umbruchs, in denen Hypothekenschuldner ihre Verbindlichkeiten nicht begleichen können, führen die spanischen Vollstreckungsgerichte auf Antrag der Banken viele Zwangsversteigerungen von Immobilien auf Mallorca durch. Das Versteigerungsverfahren ist in der spanischen Vollstreckungsordnung (Ley de Enjuciamiento Civil) geregelt.

Das Procedere

Das Gericht zieht vom Eigentumsregister (Grundbuchamt) eine Eigentums- und Lastenbescheinigung, trägt im Grundbuch die Anordnung der Zwangsversteigerung ein, informiert die nachrangigen Gläubiger, fordert die Beteiligten auf, Ihre Forderungen dem Grunde und der Höhe nach anzumelden und bestellt einen Sachverständigen zur Ermittlung des Verkehrswertes.

Versteigerungstermin und Zuschlag

Sodann wird ein Versteigerungstermin mit einer Frist von mindestens 20 Tagen angesetzt. Der Höchstbietende erhält den Zuschlag, wenn sein Gebot mindestens 70 % des Schätzungs- oder Versteigerungswertes beträgt. Die auf der Immobilie lastenden Schulden werden aus dem Versteigerungserlös beglichen. Liegt das höchste gebot unter 70 % des Schätzwertes kann der Gläubiger den Zuschlag zu 70 % des Wertes verlangen oder die Immobilie selbst zu 70 % des Schätzwertes erwerben. Macht der Gläubiger von diesem Wahlrecht keinen Gebrauch, ist das Objekt dem Höchstbietenden zuzuschlagen, wenn sein Gebot mindestens 50 % des Schätzwertes beträgt. Liegt kein Gebot vor, kann der Gläubiger den Zuschlag an sich zu 50 % des Schätzwertes verlangen.

Folgen des Zuschlags

Mit dem Zuschlag erlöschen alle nachrangigen Forderungen. Aus dem Zuschlagserlös wird die Forderung, wegen derer vollstreckt wurde, befriedigt. Von einem etwa verbleibenden Rest werden die nachrangigen Gläubiger in der Reihe ihres Ranges (und nicht etwa prozentual) befriedigt. Der Zuschlagsbeschluss dient dem Ersteigerer als Titel zur Eintragung seines Eigentums im Grundbuch. Auf den Zuschlagsbetrag wird Grunderwerbsteuer (ITP) fällig.