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Steuern der Nichtresidenten beim Kauf und Besitz einer Mallorca Immobilie (Stand 01.06.2016)

Überwiegend der spanischen Wirtschaftskrise geschuldet, haben die spanische Zentralregierung und die autonomen Regionen jeweils für ihren Zuständigkeitsbereich zahlreiche Steuererhöhungen in Kraft gesetzt. Nachfolgend wird die Gesetzeslage per 01. Januar 2015 wiedergegeben.

Es kann zwischen den einmaligen und den laufenden, jährlich fälligen Steuern unterschieden werden.

Einmalige Steuern

Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer entweder Mehrwertsteuer (I.V.A.) oder Grunderwerbsteuer (ITP) zahlen.

Mehrwertsteuer (I.V.A.)

Die Mehrwertsteuer fällt nur beim Verkauf durch einen Unternehmer an. Diese beträgt 21 % bei Verkauf von Bauland und Geschäftsgrundstücken. Bei erstmaligem Verkauf von neu gebauten Eigentumswohnungen und Ein- oder Mehrfamilienhäusern fallen lediglich 10 % I.V.A. an. Bei allen Geschäften, die der Mehrwertsteuer unterliegen, fällt zusätzlich 1,2 % Stempelsteuer an. Alle späteren Übertragungen unterliegen nicht der Mehrwertsteuer, sondern der Grunderwerbsteuer (ITP).

Grunderwerbsteuer (ITP)

Bei allen Verkäufen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an. Die Grunderwerbsteuer ist eine Regionalsteuer, die in den einzelnen autonomen Regionen unterschiedlich hoch ist. Derzeit berechnet sich auf den Balearen die Grunderwerbsteuer wie folgt:

Beispielrechnung:

Kaufpreis 800.000 €

Bis 400.000 € Steuerlast: 32.000 € (8 % auf 400.000), für den Betrag zwischen 400.000,01 und 600.000 € fällt eine Steuerlast von 18.000 € an (9% auf 200.000 €), für den Betrag ab 600.000 € fällt eine Steuerlast von 20.000 € an (10% auf 200.000 €). Gesamt-Grunderwerbsteuer: 70.000 €.

II. Laufende, jährliche Steuern

Als laufende Steuern fallen für den Käufer die Grund- und Einkommensteuer an.

Grundsteuer

Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) wird auf den Wert von Land- und Stadtgrundstücken auf der Basis des Katasterwertes von der Gemeinde erhoben und ist jährlich zu entrichten. Die Höhe der Grundsteuer ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und liegt in der Regel zwischen 0,4% und 1,1% des Katasterwertes bei erschlossenen Grundstücken und zwischen 0,3 % und 0,9 % bei nicht erschlossenen Grundstücken. Viele Gemeinden haben auf Grund der Finanzkrise die Grundsteuer zwischen 6 % und 10 % erhöht.

Auf den Balearen wurden mit Wirkung zum 01. Januar 2015 in einigen Gemeinden (z.B. Calvia, Andratx, Marratxi u.a.) die Katasterwerte um 22 % gesenkt, was eine entsprechende Reduzierung der jährlichen Grundsteuer zur Folge hat.

Einkommensteuer für Nichtresidente

Nichtresidente, die eine Spanienimmobilie selbst nutzen, müssen diesen Eigennutzungswert als Einkommen versteuern. Die Steuer berechnet sich wie folgt: 1,1 % des Katasterwertes, auf den dann 19 % Steuern zu zahlen sind:

Beispielrechnung:

Katasterwert 380.000 € x 1,1 % = 4.180 €, darauf 19 % = jährliche Einkommensteuer 794,20 €

Vermögensteuer

Durch Gesetz vom 23.12.2008 wurde die Vermögensteuer in Spanien "ausgesetzt", und zwar rückwirkend zum 01.01.2008, so dass ab dem Jahre 2008 keine Vermögensteuer mehr abgegeben werden musste. Für die Jahre 2011 bis 2016 wurde die Vermögensteuer wieder in Vollzug gesetzt. Der Steuersatz liegt zwischen 0,2 % und 2,5 % für alle in Spanien befindlichen Güter. Es gibt einen Freibetrag von 700.000 €. Hat eine Immobilie z.B. zwei Eigentümer (Ehepaar mit jeweils 50 %), steht der Freibetrag jedem der beiden Eigentümer zu.

Gehört eine Spanienimmobilie einer spanischen S.L. mit deutschen Gesellschaftern, so unterliegt ab 01.01.2013 nach dem neuen deutsch-spanischen DBA der Wert des Geschäftsanteils der spanischen Vermögensteuer.

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